产业园区不租不售的四种盈利模式.docx
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1、产业园区不租不售的四种盈利模式近年来,产业园区行业面临市场需求萎缩、行业内卷严重、政府管理趋严三重打击,陷入了深深重围,要突出重围,必须进行模式创新。今年,东滩智库结合最新的园区实践,借鉴其他行业的创新模式,对产业园区的盈利模式做了新的思考。我们从四种新的盈利模式入手,为产业园区行业突出重围,提供一个全新的思路,不论是新建园区,还是存量园区盘活,不论是民营企业,还是央企国企,都可以参考借鉴。1、产业园区行业面临的困境以二级园区开发运营为主业的产业园区行业一度很热,产业园区作为产业发展的载体平台和集聚空间,因为受到政策刺激、政府鼓励,也因为传统房企转型和路径依赖,还因为一二线城市产业用地资源稀缺
2、,引得各路势力纷纷布局产业园区这个赛道,这个赛道也成为很多央企、国企和地方民企的共同战略选择,也成就了类似张江高科、联东U谷、招商蛇口、金地威新等这样一些全国知名的产业园区开发运营商。由于疫情前相当长一段时间内,全国各地城市更新和拆违拆零,热门产业产能扩张激发了园区的刚需,而产业用地成本倒挂,地价便宜,产业地产行业利润相当可观,金融资本、实体企业纷纷杀入,一时间行业风生水起,一二线城市产业用地“一地难求”,很多企业转战三四线城市,全国大干快上了大量的产业园区项目。几年下来的结果就是,园区物业供给量大幅度增长,去化率逐步降低,空置率逐年上升,一些中小开发商首先开始感觉到了压力。历经三年疫情对经济
3、的冲击,房地产行业也进入下行周期,拆违搬迁、产能扩张的需求萎缩,客户支付能力和意愿下降。与此同时,地方政府为拉动经济,发展经济,又大量使用专项债建设产业园区,大量增加园区物业的供给,市场形势到了寒冷刺骨的地步。除此之外,政府对产业园区行业的管理越来越规范,要求越来越高,不断提高园区物业的租售比例,严防企业赚快钱。而且明确产业发展方向和企业准入条件,考核外地企业招商占比,要求产业园区开发商对平米税收贡献进行兜底,这些管理政策无疑是让产业园区行业进一步雪上加霜。从这些情况来看,产业园区行业面临市场需求萎缩、行业内卷严重、政府管理趋严三重打击,陷入了深深重围。要突出重围,必须进行模式创新,进行盈利模
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