产业园区不租不售的四种盈利模式.docx

产业园区不租不售的四种盈利模式近年来，产业园区行业面临市场需求萎缩、行业内卷严重、政府管理趋严三重打击，陷入了深深重围，要突出重围，必须进行模式创新。今年,东滩智库结合最新的园区实践,借鉴其他行业的创新模式，对产业园区的盈利模式做了新的思考。我们从四种新的盈利模式入手,为产业园区行业突出重围，提供一个全新的思路，不论是新建园区，还是存量园区盘活，不论是民营企业，还是央企国企，都可以参考借鉴。1、产业园区行业面临的困境以二级园区开发运营为主业的产业园区行业一度很热，产业园区作为产业发展的载体平台和集聚空间，因为受到政策刺激、政府鼓励，也因为传统房企转型和路径依赖，还因为一二线城市产业用地资源稀缺，引得各路势力纷纷布局产业园区这个赛道，这个赛道也成为很多央企、国企和地方民企的共同战略选择，也成就了类似张江高科、联东U谷、招商蛇口、金地威新等这样一些全国知名的产业园区开发运营商。由于疫情前相当长一段时间内，全国各地城市更新和拆违拆零，热门产业产能扩张激发了园区的刚需，而产业用地成本倒挂，地价便宜，产业地产行业利润相当可观，金融资本、实体企业纷纷杀入，一时间行业风生水起，一二线城市产业用地“一地难求”，很多企业转战三四线城市，全国大干快上了大量的产业园区项目。几年下来的结果就是，园区物业供给量大幅度增长，去化率逐步降低，空置率逐年上升，一些中小开发商首先开始感觉到了压力。历经三年疫情对经济的冲击，房地产行业也进入下行周期，拆违搬迁、产能扩张的需求萎缩，客户支付能力和意愿下降。与此同时，地方政府为拉动经济，发展经济，又大量使用专项债建设产业园区，大量增加园区物业的供给,市场形势到了寒冷刺骨的地步。除此之外，政府对产业园区行业的管理越来越规范，要求越来越高，不断提高园区物业的租售比例，严防企业赚快钱。而且明确产业发展方向和企业准入条件，考核外地企业招商占比，要求产业园区开发商对平米税收贡献进行兜底，这些管理政策无疑是让产业园区行业进一步雪上加霜。从这些情况来看，产业园区行业面临市场需求萎缩、行业内卷严重、政府管理趋严三重打击,陷入了深深重围。要突出重围，必须进行模式创新，进行盈利模式革命！走一条与地产传统发展模式完全不同的道路，与搞资源、赚快钱的道路做切割，去匹配已经完成转型升级的中国产业发展，为高端产业的发展提供园区新质生产力。2、产业园区的创新模式思考那产业园区行业未来要走一条什么样的路呢？在笔者看来，要走一条以“以客户为中心”的道路，产业园区的开发运营工作要从侧重“园区招商运营”转变为侧重“客户运营服务”，着眼于优质客户的高效率集聚、客户支出及关联消费的深度挖掘、客户集聚效应和客户资源的多方面变现，以及客户企业高成长价值的分享。产业园区的开发运营，不再是浅层次、粗放式地、快节奏地挣“租售差价”的钱，而是“以客户为中心”，去策划和挣取另外的四种钱，应用四种盈利模式赚钱。这四种盈利模式包括：产品链盈利模式、收入链盈利模式、产业链盈利模式、客户链盈利模式。客户链盈利模式一是产品链盈利：何谓产品链盈利呢？简单来说，就是通过产品业态的组合设计，招商运营的创新策略，高效率集聚企业入驻，先提高园区产品的使用价值和价值，通过时间换空间的方式，最终实现产品溢价租售或园区项目资本化变现。二是收入链盈利：收入链盈利模式怎么解释呢？就是基于客户入驻园区的诉求，以及入驻后的生产经营需要，尤其是刚性需求，在招商入驻时签订协议，获得由客户承诺支付,确定的、闭环的系列收入。三是产业链盈利：产业链盈利，也可以理解为通过打造的产业生态盈利，指基于园区企业集聚和可持续发展形成的社会贡献、服务支出和消费潜力，有可能获得的第三方付费收入。四、客户链盈利：所谓客户链盈利，就是基于客户的分类、分级和分层服务，进行密切和深度链接，发掘和促成客户之间的潜在合作机会，实现优质客户资源的更大价值变现。这四种盈利模式，产品链的定位在于：“免费引流”聚集企业入驻，当然最终要实现溢价租售或资本化变现；收入链定位在于“闭环锁定”收入保障项目的现金流;产业链的定位则在于通过“生态延伸”赢得第三方支付的额外收益；客户链的作用则是通过“价值服务”增强客户的信赖感，增加黏性收入。这四种模式作为一套组合拳，将开启产业园区的盈利模式革命。注：文章下面添加了产业园区不租不售的四种盈利模式视频课链接，感兴趣的朋友可以点击去了解一下。