成本实操-房产中介公司成本核算实例.docx

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1、成本核算做账实操文库成本实操-房产中介公司成本核算实例以安居房产中介公司”为例，该公司在当地拥有5家门店，员工总数为50人，主要从事二手房买卖和房屋租赁中介服务，下面对其成本进行核算。一、人力成本核算员工薪酬：员工包括房产经纪人30名，人均月工资4000元（底薪），加上业绩提成，平均每单交易提成500元，每月人均促成交易3单；门店店长5名，人均月工资8000元；后勤及管理人员15名，人均月工资6000元。房产经纪人月工资（底薪）总成本=304000元=120000元。房产经纪人月提成总成本=30X3单X500元/单=45000元。房产经纪人月薪酬总成本=120000元+45000元=16500

2、0元。门店店长月薪酬总成本=58000元=40000元。后勤及管理人员月薪酬总成本=15X6000元=90000JLo月员工薪酬总成本=165000元+40000元+90000元二295000元。员工福利及培训费用：每月为员工缴纳社保、公积金等福利费用，人均100O元；同时，为提升员工业务能力，每月安排培训，培训费用总计100OO元。月员工福利总成本=50X1000元=50000元。月员工福利及培训总成本=50000元+10000元二60000元。月人力成本总计二295000元+60000元=355000元。二、办公场地成本核算门店租赁费用：5家门店均位于当地商业繁华地段，平均每家门店月租金3

3、0000元。月门店租赁总成本=530000元=150000元。办公场地装修及维护费用：开业初期门店装修投入共1000000元，预计每3年翻新一次。日常每月办公场地维护费用（包括水电费、物业费等）约5000元/店。每年装修折旧成本=1000000元3年333333元，月装修折旧成本=333333元12月27778元。月办公场地维护总成本=55000元=25000元。月办公场地装修及维护总成本=27778元+25000元=52778元。月办公场地成本总计二150000元+52778元二202778元。三、营销及运营成本核算营销推广费用：通过线上房产平台推广（如安居客、58同城等）,每月平台会员费及

4、广告投放费用共80000元；线下发放传单、举办房产展销活动等，每月费用约20000元。月营销推广总成本=80000元+20000元=100000JLo办公设备及耗材费用：购置办公电脑、打印机、复印机等设备，采购总成本为300000元，按使用年限5年折旧。每月办公耗材（如纸张、墨盒、笔等）采购成本约5000元。每年设备折旧成本=300000元5年=60000元，月设备折旧成本=60000元+12月=5000元。月办公设备及耗材总成本=5000元+5000元=10000元。业务运营费用：包括房产交易手续费、法律咨询费、信息查询费等，每月约15000元。月营销及运营成本总计=100000元+1000

5、0元+15000元=125000元。四、总成本核算总成本计算公式：总成本=人力成本+办公场地成本+营销及运营成本。月总成本=355000元+202778元+125000元二682778元。通过以上核算实例可知，房产中介公司成本中人力成本和办公场地成本占比较大。为降低成本，公司可优化人员配置，提高员工工作效率；合理选择办公场地，降低租赁成本；精准营销，提高推广投入产出比等。例如，对员工进行业务培训I,提升员工促成交易的能力，减少人员数量；选择租金性价比高的办公场地，降低租金支出；利用数据分析优化线上推广策略，提高广告转化率等，以此提升公司的经济效益和市场竞争力。成本核算管理制度1 .目的为规范公

6、司成本核算工作，提高成本核算的准确性和及时性,特制定本办法。2 .适用范围适用于公司各项成本的核算。3 .成本开支范围3.1 为生产商品和提供劳务而发生的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用计入制造成本。3.1.1 直接材料：指生产商品产品和提供劳务过程中所消耗的，直接用于产品生产，构成产品实体的原料及主要材料、外购半成品以及有助于产品形成的辅助材料和其他直接材料。3.1.2 直接工资：指在生产商品产品和提供劳务过程中，直接参加产品生产的工人工资以及按生产工人工资总额和规定比例计算提取的职工福利费。3.1.3 燃料及动力：指直接用于产品生产的外购燃料和水、电、汽、冷动力费用。3.1.4

7、制造费用：指应由产品制造成本负担的，不能直接计入各产品成本的有关费用，主要指各生产车间管理人员的工资、奖金、津贴、补贴，职工福利费，生产车间房屋建筑物、机器设备等的折旧费，租赁费（不包括融资租赁费），修理费、机物料消耗、低值易耗品摊销，取暖费（降温费），水电费，办公费，差旅费，运输费，保险费，设计制图费,试验检验费，劳动保护费，修理期间的停工损失以及其他制造费用。3.2 下列各项支出不得计入成本：3.2.1 资本性支出，即购置和建造固定资产和其他资产的支出。3.2.2 对外投资的支出。323无形资产受让开发支出。3.2.4 违法经营罚款和被没收财产损失。3.2.5 税收滞纳金、罚金、罚款。3.

8、2.6 灾害事故损失赔偿。3.2.7 各种捐赠支出。3.2.8 各种赞助支出。3.2.9 分配给投资者的利润。3.2.10 国家规定不得列入成本的其他支出。4 .成本核算的任务、原则4.2 公司成本核算的任务。4.1.1 认真执行国家有关成本开支范围和费用开支标准，合理归集与核算生产经营过程中发生的各项费用，正确计算产品成本并根据公司内部经营管理需要和有关部门的要求，及时准确地提供成本报告和有关分析资料。4.1.2 监督成本费用发生的合规性和合理性。4.1.3 促进企业改善经营管理，降低生产耗费，提高经济效益。4.2 成本核算工作的原则。4.2.1 按照统一领导、分级管理的原则，建立健全适应市

9、场竞争和内部管理需要的成本费用核算体制。4.2.2 开展成本费用核算工作，加强对二级核算单位以及班组成本核算的组织与管理。4.2.3 成本费用核算工作必须在不断加强与完善各项基础管理工作的前提下进行，使成本费用的核算具有可靠的基础。4.2.4 成本费用计算期应与会计核算期一致，规定为每年1月1日至12月31日，每月1日至当月末。计入当月成本的费用要素消耗和产品产量的起止日期须与成本计算期保持一致，不得提前和延后。4.2.5 成本核算必须坚持权责发生制的原则，应真实准确地反映特定会计期间的成本水平的经营成果。4.2.6 成本核算须划清本期成本与下期成本的界限、在产品与产成品的界限、各种产品之间的

10、成本界限。4.2.7 根据计算期内完工验收入库的产品数量、实际消耗和实际价格，计算产品的实际成本，不得以估计成本、目标成本代替实际成本。按计划成本、定额成本进行核算的，应在月末调整为实际成本。4.2.8 遵循谁受益谁承担费用的原则确定成本核算对象，对生产和经营过程中发生的各项费用，应设置成本费用账册,以审核无误、手续齐备的原始凭证为依据，对成本项目在各成本核算与管理对象间进行分配，做到真实、准确、完整、及时。4.2.9 公司成本核算中的各项具体方法（包括材料计价、价差调整、费用分配方法、完工产品和在产品成本计算等），前后各期必须一致，不得随意变更。如需变更，应报经主管部门批准，并将变更的原因及

11、其对成本费用和财务状况的影响，在当期的会计报告中加以说明。5 .生产费用的分类、归集、分配5.1 生产费用按经济内容（或性质汾类称为生产费用要素。5.1.1 外购材料：指为进行生产经营而耗用的一切从外部购进的原材料及主要材料、半成品、辅助材料、包装物、修理用备件和低值易耗品等。5.1.2 外购燃料：指为进行生产经营而耗用的一切外部购进的各种燃料，包括固体、液体和气体燃料。5.1.3 外购动力：指为进行生产经营而耗用的由外部购进的各种动力。5.1.4 工资：指应计入生产费用的职工工资。5.1.5 职工福利费：指计入生产费用的职工福利费。5.1.6 折旧费：指各生产单位的房屋建筑物、机器设备等固定

12、资产按照规定的折旧率计算提取的折旧费用。5.1.7 修理费：指按照确定并备案的提存率预提的房屋建筑物、机器设备等各类固定资产的大中小修理费用或直接计入生产费用的修理费用。5.1.8 利息支出：指应计入生产费用的银行借款利息支出减利息收入后的净额。5.1.9 税金：指应计入生产费用的各种税金，包括房产税、车船税、土地使用税、印花税等。5.1.10 其他支出：指不属于以上各要素的费用支出，如物耗和非物耗等。5.2 生产费用按经济用途分类称为成本项目。公司成本项目规定如下：5.2.1 直接材料：直接用于生产构成产品实体的各种原料、主要材料和外购半成品以及有助于产品形成并具有消耗定额的辅助材料，另外包

13、括包装物。5.2.2 燃料及动力：指直接用于产品生产的外购和自制的各种燃料和动力。5.2.3 工资及福利费：直接参加产品生产的工人工资以及职工福利费。5.2.4 制造费用：指各单位为组织和管理生产所发生的各种费用，包括：(1)工资：指车间生产工人以外的管理人员、辅助工人、勤杂人员的工资。(2)职工福利费：指车间生产工人以外的管理人员、辅助工人、勤杂人员的职工福利费。(3)折旧费：指车间使用的各类固定资产提取的折旧费。(4)修理费：指车间维修各类固定资产和低值易耗品所发生的修理费用。(5)办公费：指车间发生的文具、纸张、印刷品等办公费用。(6)水电费：指车间非工艺过程用水和照明用电的费用。(7)

14、取暖费用：指车间应分担的采暖费用，不包括支付职工取暖费津贴。(8)租赁费：指车间从外部租入各种固定资产和工具而支付和租金。(9)差旅费：指车间因公外出的各种差旅费、市内交通费。(10)机物料消耗：指车间非直接用于产品、劳务的一般消耗材料，不包括修理费用、劳动保护用品等。(11)保险费：指车间应负担的财产保险费。(12)低值易耗品摊销：生产车间耗用的通用工具、生产用具、仪器等。(13)劳动保护费:车间为保证劳动安全发生的各项费用。包括：应由制造费用开支的各项劳动保护措施费、劳动保护装置维护费、防暑降温费、劳动保护用品等。不包括增加固定资产的劳动安全防护措施支出。(14)季节性修理期间的停工损失。

15、(15)运输费：车间内部运输所发生的费用和运输部门为车间提供的劳务费用。(16)外部加工费：指车间产品零部件委托外公司加工协作的费用。(17)试验检验费：指不能直接计入为鉴定某种产品质量而发生的产品的试验费、原材料、成品及半成品的检验费用、理化试验、质量监控等费用。(18)设计制图费：指对产品和工艺进行科研、设计所发生的费用。(19)其他：指不属于以上项目的其他应计入制造费用的支出。5.3 生产费用归集与分配的原则。5.3.1 按产品品种设置成本核算对象，对难以直接计入的间接费用要按合适的标准，在公司包括主营业务、其他所有产品之间分配。企业的产品包括全部的主营业务、其他业务和劳务协作。5.3.2 凡能直接计入各生产线、各作业、各产品的费用均应直接计入。5.3.3 凡不能直接计入各生产线、各作业、各产品的费用，应采用与费用形成有直接关系的分配标准进行分配。5.3.4 分配标准一经确定，不得随意变动。5.4 购入材料的成本。5.4.1 生产过程中实际消耗的外购材料的成本包括：买价、外地运杂费、保险费、大宗材料的市内运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的挑选整理费用等，但不包括购进材料的增值税和购进免税农产品按规定的扣除率计算的进项税额。5.4.2 购进材料直接用于非应税产品的，应按