经济合作区住宅专项维修资金管理及使用审批制度（试行）.docx

经齐创乍区住宅专碾创税金！理及使用审批制度（试行）为进一步加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、昆明市物业管理条例等法律及行政法规，结合我区住宅专项维修资金情况，制定本制度。一'相关文件依据（一）住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）；（二）云南省建设厅、云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知（云建房（2006）318号）、云南省建设厅关于认真贯彻落实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理文件的通知（云建房2006366号）；（三）昆明市住房和城乡建设局关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知（昆建通（2017）552号）；（四）中国老挝磨憨一磨丁经济合作区住宅维修资金首期交存标准的公示。二'管理部门中国老挝磨憨一磨丁经济合作区公园城市建设管理局（以下简称“公园局”）承担辖区住宅专项维修资金的监督、协调等事务性工作，管理商品住宅维修资金专户资金以及对住宅维修资金使用管理进行具体业务指导。三、适用范围本制度适用于中国老挝磨憨一磨丁经济合作区内的商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理。住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅也适用本制度。一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。四'资金交存（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为（如有调整将另行通知）：1 .多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅：每平方米交存住宅专项维修资金数额66元。2 .高层住宅（含带电梯的多层）：每平方米交存住宅专项维修资金数额为90元。（二）业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。（三）开发建设单位应当将住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。未按本制度规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。（四）因房屋转让等原因，引起业主变更的，住宅专项维修资金交存按下列规定处理：1 .已足额交存维修资金的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。房屋所有权过户手续办结后，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续。2 .原业主未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，应当由买卖双方在房屋转让中约定足额交存。五'资金存储住宅专项维修资金由区公园局委托的专户管理银行开立住宅专项维修资金专用账户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢（栋）为单位设账，专户管理银行按签订的合同或合作协议。六'维修资金续筹业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，住宅小区已选举产生业主委员会的，由业主委员会或物业管理委员会起草续交方案，组织召开业主大会，并按业主大会的决定，实施住宅专项维修资金续交工作；小区未选举产生业主委员会或物业管理委员会的，由小区所在地的街道办事处指导监督社区代行业主委员会职责，负责起草续交方案，组织召开业主大会,并按业主大会的决定，实施住宅专项维修资金续交工作。续交方案应当包括续交标准、金额、方式、时间等内容。七'申请使用范围及维修资金分摊原则住宅专项维修资金用于公共部位和公共设施设备保修期满后的维修维护。（一）本制度所称住宅共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（二）本制度所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、门禁、监控系统、楼梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用的分摊原则。1 .单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。2 .单幢房屋涉及一个单元的维修，由单个单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。3 .单幢房屋涉及室内共用墙体结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。4 .单幢房屋涉及室内毗连共用楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。5 .单幢房屋涉及外墙面的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。6 .单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直庇护范围下各层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。7 .单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修如为各层所共用，由维修涉及范围庇护下各层所共用业主，按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主共用，由使用层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。8 .单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。9 .与房屋结构相连的汽车车库（位）的维修费用，如涉及房屋基础结构的，按本条第八项规定进行分摊；其他性质的维修由车库（位）共用关系的业主按照各自拥有的份额分摊。10 .物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施设备的维修和更新、改造费用，由涉及的各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，依法向人民法院起诉。（四）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（五）下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：L居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。2 .居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。3 .居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。八'资金使用及监督（一）申报主体1 .实施物业管理并已成立业主大会且选举业主委员会的，由业委会委托物业企业携带具有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意的（需提供征求意见并附上业主签名电话）申请书向公园局提出申请；2 .实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业企业携带具有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意的（需提供征求意见并附上业主签名电话）申请书向公园局提出申请；3 .未实施物业管理的，由相关房屋管理单位或业主代表携带具有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意的（需提供征求意见并附上业主签名电话）申请书向公园局提出申请。（二）申报程序和监督审核1 .提交申请物业服务企业（房屋管理单位）或业主委员会，向公园局提交维修资金使用书面申请。2 .制定方案公园局在接到申请后，安排工作人员3个工作日内到现场进行实地查验，根据实际情况填写维修资金使用监督审核表并签字，审核该维修项目符合住宅维修资金使用范围后，物业服务企业（房屋管理单位）或业主委员会根据实际情况拟定维修、更新改造方案。方案主要包括：（1）大修、更新改造的内容；（2）工程预算；（3）涉及户数及涉及业主分摊金额；（4）大修、更新改造的组织方式。3 .业主确认改造方案拟定后，由物业企业在小区明显位置公示十天，并征得专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。公园局收到业主表决签字表后，由工作人员逐一进行电话核实，确认表决、同意人数及面积符合法律相关规定，在维修资金使用监督审核表上签字确认。4 .提交维修资金使用相关资料物业服务企业（房屋管理单位）或业主委员会在取得业主确认后，向区住建局房屋和物业管理科提交维修资金使用申请相关资料，具体资料如下：（1）中国老挝磨憨一磨丁经济合作区商品住宅维修资金使用申请登记表；（2）维修资金使用公示内容；（3）大修、更新改造方案；（4）大修、更新改造方案书面确认明细表（相关业主分摊明细及书面确认证明）；（5）维修工程预算书（造价书）或维保单位相关维修通知；（6）申请单位提交材料真实性的承诺书；（7）施工承包合同（选定施工单位后提供）；（8）施工单位相关资质证明及营业执照（选定施工单位后提供）；（9）维修项目现状照片或需进行维修证明材料（选定施工单位后提供）；（Io）竣工验收报告（施工结束后提供）；（Il）审计报告；（12）委托支付维修资金申请（由物业服务企业提供）。5 .施工单位的选定工程预算编制完成后，物业服务企业（房屋管理单位）或业主委员会应当视单个维修项目工程费用选定维修施工单位。单个维修项目工程费用在5万元以下的，由物业服务企业（房屋管理单位）或业主委员会根据工程价格选定维修施工单位；单个维修工程项目单个维修项目工程费用在5万元以上（含5万元）至10万元以内的，由有资质的造价公司进行专业造价，通过比选方式选定维修施工单位，参与比选的施工单位不少于3家；单个维修项目工程费用在10万元以上的，通过公开招投标方式选定维修施工单位，并接受审计等监督。（注：施工单位应当具备独立法人资格并具有相关资质，施工单位的选择要充分考虑资质、信誉、工程预算报价、工程质量、保修承诺等方面内容）6 .公示公园局接到维修申请资料后，拟定维修资金使用公告由物业公司代为粘贴向小区业主进行公示，公示期10天。公示期间公园局工作人员不定时到小区进行查看。7 .工程施工现场查勘核实及公示期满业主无异议或异议不成立的，由物业服务企业（房屋管理单位）或业主委员会按照已确定的大修、更新改造方案和施工合同组织实施。施工期间公园局工作人员不定时到小区实地查看工程进度。8 .竣工验收及结算工程竣工后，方案实施方应当向公园局进行报备，组织业主委员会（相关业主）、施工企业对工程质量进行验收，并签署住宅房屋共用部位共用设施设备大修、更新改造工程验收报告，根据结算费用按照建筑面积进行分摊。（注：超出一定金额的维修项目，必须通过审计并提交审计报告。）金额超过10万以上的,需有资质的第三方出具审计报告。区住建局房屋和物业管理科安排工作人员参与验收监督，现场征求业主意见并填写维修资金使用监督审核表。9 .维修资金拨付公园局接到验收报告、审计报告、施工方开具工程结算发票、委托支付维修资金申请及维修费用分摊明细表核实无误后，提交局长办公会进行通报或研究,30万以上的提交主任办公会审议。会议通过后，填写维修资金使用审批单逐级签字。出具商品住宅维修资金使用通知书、支票，向维修单位拨付维修资金。（注：在工程合同履行过程中，新增工程