贵州省物业管理区域划分管理办法（征.docx

贵州省物业管理区域划分管理办法（征求意见稿）第一条为了规范物业管理区域的划分，推进设立业主大会和选举业主委员会，维护业主、物业服务人和其他相关主体的合法权益，根据物业管理条例贵州省物业管理条例和有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条本省行政区域内物业管理区域的划分活动，适用本办法。本办法所称物业管理区域，是指县级人民政府住房和城乡建设主管部门依法划分，业主共同决定委托管理或者自行管理，维修养护建筑物、构筑物及其配套的设施设备，管理维护环境卫生和相关秩序的区域。第三条省、市州人民政府住房和城乡建设主管部门负责物业管理区域划分的监督指导工作。县级人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理区域划分相关工作。县级人民政府公安、自然资源、消防、城市管理、水务管理、通信、市政、国动等部门和供水、供电、供气等单位按照各自职责，协同做好物业管理区域划分工作。街道办事处、乡镇人民政府依法配合做好物业管理区域划分工作。第四条物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑配套设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设、业主人数等因素。一个建设用地规划许可证确定的红线图范围内的物业，原则上划分为一个物业管理区域。已入住确需划分为两个以上物业管理区域的，按照下列条件之一划分：（一）配套设施设备和相关场地能够分割独立使用的，可以划分为独立的物业管理区域；（二）被河道、道路、山体等分割为两个以上自然街道或者封闭小区，配套设施设备和相关场地虽然不能分割独立使用，但相对独立的区域之间能够明确供电、二次供水、消防、地下停车场、通行路线等的共同管理维护责任且不影响使用效果的，可以划分为独立的物业管理区域。红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道、山体公园等不得划入物业管理区域。第五条需要划分物业管理区域的，由提出划分为一个物业管理区域的人数占比百分之十以上业主或者业主委员会（物业管理委员会），向所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门书面申请，并提供物业管理区域划分方案，方案需满足第四条规定可以划分的情形。住房和城乡建设主管部门收到申请和物业管理区域划分方案后，应当组织公安、自然资源、消防救援、城市管理、水务管理、通信、市政、国动等部门和供水、供电、供气等单位以及街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会对方案进行评定，不符合规定的，住房和城乡建设主管部门收到申请之日起六十日内书面告知申请的业主；符合规定的，由街道办事处或者乡镇人民政府指导拟划分区域的相关利益业主或者业主委员会（物业管理委员会），组织专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，住房和城乡建设主管部门在九十日内作出划分物业管理区域决定并在相应区域内公告。物业管理区域划分方案经业主表决未达到前款规定要求的,所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门终止划分，并书面告知申请的业主。第六条物业管理区域划分后不得擅自调整。根据物业管理需要确需调整物业管理区域的，由涉及调整区域的业主委员会或者物业管理委员会向所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门提出申请，并提供拟调整的建议方案。住房和城乡建设主管部门应当自收到建议方案之日起六十日内，征求公安、自然资源、消防救援、城市管理、水务管理、通信、市政、国动等部门和供水、供电、供气等单位以及街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会的意见，明确配套共用设施设备和物业服务用房分割、使用情况，并由街道办事处或者乡镇人民政府指导业主委员会、物业管理委员会组织每个拟合并或者拟分设物业区域范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，住房和城乡建设主管部门应当在三十日内作出物业管理区域调整决定并在相应区域内公告。第七条对规划红线不明确或者材料不全的老旧住宅区，县级人民政府住房和城乡建设主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府，会同自然资源、消防、城市管理、水行政、通信、市政、国动等部门和供水、供电、供气等单位，核实道路、排水、路灯、绿地、消防等配套设施设备权属，根据实际情况划分物业管理区域。第八条建设单位取得建设用地规划许可证之日起三十日内,应当依据本办法第四条的相关规定拟定物业管理区域划分方案，并向建设项目所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。建设单位在编制建设工程设计方案时，应当确定物业管理区域内的物业配套设施设备和物业服务用房。自然资源主管部门审查建设工程设计方案时，应当征求住房和城乡建设主管部门对物业管理区域内的配套设施设备和物业服务用房配置的意见。建设单位应当将物业管理区域的四至范围、配套设施设备和物业服务用房位置及面积在房屋销售现场公示，并在房屋买卖合同中明示。第九条县级人民政府住房和城乡建设主管部门应当牵头、相关部门协助，自收到建设单位申请之日起九十日内，核实消防、照明、电气、监控、排水管网、道路、绿地、人防等配套设施设备和物业服务用房配置情况，确定物业管理区域，向建设单位出具物业管理区域划分决定。第十条一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地应当作为一个整体，实行物业服务的，应当依法选聘一个物业服务人进行管理服务。物业服务人将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给具有相应资质的专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。第H条一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十二条划分后的物业管理区域，未配置物业服务用房或者配置不能满足需要的，可以参照贵州省物业管理条例第十二条第一款规定的标准，经业主共同决定，按照依法批准的方案利用共有场地建设。县级以上人民政府住房和城乡建设、自然资源、城市管理、应急管理、国动等部门应当予以支持。划分后的物业管理区域，不得封闭原有规划的市政道路，不得有妨碍其他公共设施设置、维修及发挥使用功能的行为。第十三条县级人民政府住房和城乡建设主管部门应当完善物业管理区域档案，并向相关街道办事处、乡镇人民政府推送信息。业主可以免费查询。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第十四条业主可以依法向市、县级人民政府自然资源主管部门申请获取本住宅小区的建设用地规划许可证确定的红线图。自然资源主管部门应当自收到申请之日起二十个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过二十个工作日。第十五条本办法自年月日起施行。关于贵州省物业管理区域划分管理办法（征求意见稿）起草说明为了规范物业区域管理才隹进业主大会设立和选举业主委员会,维护业主、物业服务人和其他相关主体的合法权益,根据贵州省物业管理条例（以下简称条例）第九条第二款的授权，结合我省实际，现对贵州省物业管理区域划分管理办法（征求意见稿）（以下简称办法（征求意见稿）作如下说明：一、制定的必要性随着经济社会和城市的发展，住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元，小区物业管理越来越成为社会关注的焦点、城市管理的难点、基层治理的重点。条例已于2024年7月31日经贵州省十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，自2025年1月1日起施行。为贯彻落实条例，解决物业管理活动中出现的物业管理区域划分不明确，特别是超大楼盘物业区域划分难的问题，需要以行政管理的方式予以规范。因此，为适应新形势下我省物业管理工作的需求,根据贵州省物业管理条例第九条第二款“物业管理区域的划分应当符合法律、法规，有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑配套设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设、业主人数等因素。物业管理区域划分的具体办法由省人民政府制定。”的授权，加快推动物业区域划分管理工作规范发展，制定办法（征求意见稿）十分必要。二、起草过程2024年8月起省住房城乡建设厅启动文件的起草工作，形成征求意见初稿，先后送十五家省直相关部门、各市州住房和城乡建设局、省物业管理协会及有关市场主体代表征求意见，分别召开部分物业服务企业、部分超大楼盘相关人员参加的专题论证会，听取房地产开发企业、物业服务企业、街道（乡镇）、居（村）民委会的意见建议，在厅外网公开征求意见建议，经充分吸纳,进一步修改完善，形成办法（征求意见稿）。三、需要说明的问题（一）明确物业管理区域划分规则，合理设置物业管理区域。物业管理区域的划分是设立业主大会、选举业主委员会的前提和关键，办法（征求意见稿）明确物业管理区域的划分原贝L应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑配套设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设、业主人数等因素，对划分规则作了细化规定，回应了业主关注的超大型项目如何划分物业管理区域的问题。（二）明确物业管理区域划分和调整的程序。对已入住物业管理区域需划分和调整的程序进行明确，规定由业主、业主委员会分别提出划分申请、调整方案，住房和城乡建设主管部门进行审核后，再由业主共同表决，充分体现了业主自治、政府监管的核心和原则。（三）明确业主获取物业管理区域相关信息资料。建设用地规划许可证确定的红线图是划分和调整物业管理区域的关键材料。因此，办法（征求意见稿）根据中华人民共和国政府信息公开条例的规定，明确了业主可以向自然资源主管部门申请获取的规定，保障业主依法获取政府信息，充分发挥政府信息对人民群众的服务作用。贵州省住房和城乡建设厅2025年3月24日