论文：浅谈前期物业管理中的问题与解决方法（2025年）.docx

国家开放大学毕业论文题目：分部：XX学院（分校）：XX教学点专业：物业管理层次：开放专科入学时间：学号：XX：浅谈前期物业管理中的问题与解决方法（摘要）XX前期物业管理是整个物业管理活动中的起始阶段,也是物业管理中的重要环节。前期物业管理的工作对以后的物业管理起着举足轻重的做用！本文首先对前期物业的概念进行分析,然后揭示前期物业管理中存在的一些问题,进而结合我国实际情况,提出完善前期物业管理的一些建议。关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业管理大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理事务中，又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为，即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。浅谈前期物业管理中的问题与解决方法XX对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别，前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。一、前期物业的特点1 .前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是指由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后，与之签订的合同。由于业主入住不是一个快速的过程，业主从收房到装修再到入住都是一个不定期的因素，所以业主是不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意，为了物业利用和使用，由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此，由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。2 .前期物业管理同时与建设单位、业主和物业公司掺在着法律关系，因此涉及三方主体的法律关系具有复合性。依据物业管理条例第25条规定：“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中，建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时，二者之间是委托合同关系；建筑单位是作为业主的代理人选聘物业公司，与业主之间又形成委托代理关系；当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。3 .建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中，建设单位、物业服务企业和业主之间并不是处在一个平等的地位。前期物业服务企业由建设单位选聘的，临时公约也是由建筑单位制定，前期物业合同又包含在商品房买卖合同中，而在商品房买卖中，建设单位又处于主导地位，因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。二、我国前期物业管理中存在的主要问题1 .对前期物业涵义缺乏认识前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一个方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同，将建设质量责任等同于服务质量，一些业主很容易将建设单位遗留的房屋的质量归咎于物业公司，认为是物业公司没有尽到自己的责任，损害了业主的利益，而物业公司则认为自己所处的位置是协调业主与建设单位的关系，在业主与建设单位之间起到的是协调的作用，但一些业主并不能就这一关系看清，于是业主在房屋的质量问题无法得到有效的解决的时候，往往以拒交物业费来抵制物业公司，所以在一定的意义上不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。2 .前期物业管理合同侵犯业主合法权益表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国物业管理条例建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建筑单位手中，前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。3 .对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定在前期物业中，前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国物业管理条例第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难，如果再不对前期物业时间进行限制，则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。三、解决前期物业管理中存在问题的对策1 .明确前期物业的涵义由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展，各方当事人权利的行使和义务的履行，以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。我认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间，明确前期物业企业的权利义务范围。2 .加强对建设单位主导地位的监督为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益O我认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由相关部门进行审查或要求其履行备案手续,或由相关部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用；二是相关部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。3 .规范前期物业企业的选聘制度前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量，以及开展得是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。我认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行：强调房产开发必须与物业管理分离，物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业企业有任何联系；进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示,接受业主的监督。4 .明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。我认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经相关主管部门批准,可以延长不超过一年的时间；二是对于前期物业费，由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督，该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。5 .基于物业管理纠纷的特殊性,业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。特别是在处理业主反映的房屋质量的问题上，物业公司如果处理不得当，很容易就激发与业主的矛盾的，从而十分不利于物业公司与业主的友好相处。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，我以为可作如下思考：物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。因而双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。虽然物业公司前期物业管理协议是与建设单位签订的，但也不可忽略业主在其中的相关的利益问题!因而物业公司在关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。6 .业主增强法律意识。履行合同时,应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，建设单位在物业公司签订前期物业服务协议时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容，站在业主的角度未业主考虑，保障业主的利益使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业主权益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。从我国的国情出发，面对这些不断增长的纠纷，我认为，应该不断完善前期物业管理活动中的相关细节，为业主和物业公司不断创造一种良好的环境，这样才能更有利于物业管理活动在我国的良好发展!参考文献:1赖淑华.朱方进，物业管理条例广东经济出版社。2012年Ol月2王建廷，物业管理中国建筑工业出版社。2013年06月【3】刘长森，物业管理纠纷典型案例评析中国建筑工业