某物业公司工程管理类标准全套.docx

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1、某物业公司工程管理类标准全套1.目的建立物业统一的工程管理标准,进一步规范商业管理公司与物业公司服务的工程管理，为后期执行过程中公司考评物业公司的服务及支付费用提供合理依据。2.范围本规定作为物业委托合同附件适用于合同中规定的服务范围。服务标准（分值）考评标考考准评评分得值分接收见开发公司开发合同交付标准见开发合同交付标准装修管2装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向参照服理服务业主进行交底说明务标准，不符合不得分3配合工程部、运营部与商家完成商户的交接工作参照服5务标准，不符合不得分4物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料是否按5进出的路线及时间照规定执行5每日必须对装修现场进行

2、巡查，涉及结构或政府要求是否做1申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况好巡查必须及时告知商管公司并做好证据保留工作记录表登记6商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范是否存1在违规操作7每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商及时率05管公司（含非装修期）及准确性遗留工8遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分确认是05程处理钟内上报甲方并通知施工单位处理否处理(2)及时9对重大遗留工程提出可行性解决方案是否提1出解决方案10每周形成系统性的跟进报告报商业管理公司参照服5务标准，不符合不得分斐料设11建立设施设备台帐参照服1备台帐务标(2)准，不符合不得分12所有设备

3、应按单机单台或功能系统建立设备卡，参照服1贴于或悬挂于设备上;由于部分设备无法张贴设备务标卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可准，不以在附近醒目位置粘贴予以标识符合不得分节能降13在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，参照服1耗乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程务标准，不符合不得分14公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控是否存1制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电在因管理不佳的浪费15公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）合是否存1理化控制在因管理不到位的浪费16定期（每月）递交合理化节能降耗建议是否存05在因管理不到位的浪费17物业公司应根据具体情况

4、建立节能降耗制度,并进参照服5行落实务标准，不符合不得分维养18制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，随时抽1it划保留记录查计划(3)及记录表19维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排参照服2水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、务标电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等准，不符合不得分20设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作参照服5务标准，不符合不得分设备房现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录参照服121(8)复印件需张贴上墙准，不符合不得分22配备足够的灭火器和应急灯，通风良好参照服务标准，不符合不得分0.523设备房内的开关、阀门、

5、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识潼要和操作有危险的设备、部彳牛要有警告标识参照服务标准，不符合不得分124各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无跑、冒、滴、漏现象，责任人明确参照服务标准，不符合不得分125设备房中重要设备上端如有排污菅等设施时，应在该参照服0.5管理完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的务标设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，务标以保证重要设备的使用准，不符合不得分重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发参照服电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）务标应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，准，不设备房内环境温度应

6、保持在30摄氏度以下，相对湿符合不度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀,上得分述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无参照服关的物品务标准，不符合不得分设备房内应有9睐人员登记制度参照服务标准，不符合不得分29水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异水电抄0.5动的状况表记录表的准时率30噪音污染严重的设备应采用防噪设施参照服务标准，不符合不得分0.531设备房钥匙由物管公司专人负责管理参照服务标准，不符合不得分132一般型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于较大用电（人人乐等

7、）负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。大型用电（电影院）负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录参照服务标准，不符合不得分133管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整参照服1准，不供配电符合不系统管得分理（12）34 高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设参照服施务标准，不符合不得分公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设参照服35备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防务标护要求准，不符合不得分36 动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，参照服指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆务标准，不符合不得分37 电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制

8、M尝柜参照服内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。务标未M尝控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，准，不相间对地绝缘电阻大于05兆欧。功率因数：不小于符合不0.9得分38高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接参照服线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏务标无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回准，不路标识清楚准确符合不得分39高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别参照服各种掉牌信号性质务标准，不符合不得分40酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。参照服电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘务标完好无锈蚀。充电状态不允许开盖准，不符合不

9、得分41发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15参照服分钟)内启动发电机，并至少连续运行4小时42 发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作8小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主

10、生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟43 高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，(25oC)务标准，不符合不得分参照服务标准，不符合不得分参照服务标得分44电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备参照服1务标准，不符合不得分45电梯运行平稳，开关门灵活，舒适感好，平层准确，参照服5电梯轿厢通风，照明良好，从启动到平层皆无异常震动、务标管理冲击以及异常声响准，不(10)符合不得分46合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭参照服05合后的误差不能大于5皿务标准，不符合不得分47

11、门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动参照服5润滑良好务标准，不符合不得分48限速器动作灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装参照服5置正常工作，断绳安全开关的可靠性务标准，不符合不得分49供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记参照服5表务标准，不符合不得分50电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设参照服5施务标准，不符合不得分51保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油参照服5标规定范围内务标得分轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，参照服无积水务标准，不符合不得分52 继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制参照服盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电务标

12、准，不符合不得分53 铃、对讲，指示灯、照明不缺损,工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误54 盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显参照服务标准，不符合不得分55 滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1三o间隙应均匀参照服准，不符合不得分56缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀参照服5务标准，不符合不得分57传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或参照服5滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠务标准，不符合不得分58钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距参照服5内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面务标有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原准，不直径90%符合不得分59安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能参照服5准，不符合不得分60物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发参照服5生火灾、自然灾害等务标准，不符合不得分61电梯机房应有通风降温设施，温度保持在22-30度参照服05之间，无机房