中学物业服务考核管理办法.docx

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1、中学物业服务考核管理办法 （一）服务期限三年，服务合同一年一签（安保、物业管理具体服务期限以合同签订的服务期限为准） （二）服务地点中学（初中部，高中部两个校区）高中部位于，初中部位于。 （三）考核（验收）标准和方法按照财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见X财库2016205号）相关办法和四川师范大学附属中学物业管理考核标准及办法（详见表-物业服务日常考核细则、表二物业服务季度考核细则、表三保安人员考核细则）进行验收。学校每月对物业管理工作进行考核,季度考核结果为当季每月考核结果的平均分。月度考核如达不到要求,则学校有权扣减物业服务费用。自合同签订日起，累计两个季度考核不合

2、格，学校有权要求终止合同，物业公司需承担违约和赔偿责任。日常考核中，物业公司员工因工作失误对学校造成影响，如：安保人员未经确认让校外人士进校或上课期间让学生出校、物业公司员工值班期间喝酒睡觉玩手机擅离岗位、水电维修工因维修失误造成重大事故等情况累计三次，学校有权要求终止合同，物业公司需承担违约和赔偿责任。2月度考核总分100o90分以上（含90分），考核结果为优秀；85分以上（含85分），考核结果为良好，足额拨付当月物业服务费用；不足85分，付款时按下列标准扣款：（1）80分考核得分85分，考核结果为合格，每减少1分扣减当月物业服务费1000元；扣减金额=（85分-当月考核得分）XlOOO元。

3、（注：扣款金额不超过当月物业服务经费的5%）（2）80分以下，考核结果为不合格,扣减当月5%的物业服务费用;（3）考核标准及办法参考（具体以合同约定为准）：表一：物业服务日常考核细则：考核内容考核标准分值发生重大失责行为，造成后果者一次扣8分8分工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工作牌），穿工服，讲文明礼貌用语、下服从和接每发现一次不合格者扣1分3分受学校的指挥和检查坚守岗位严禁脱岗。不得擅自离开岗位或睡觉每发现一次不合格者扣1分3分保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报、看电视等与值班工作无关的事每发现一次不合格者1分3分保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼每

4、发现一次未检查者1分4分消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否良好，发现破损应及时维修更换每发现一次不合格者扣1.5分4分安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象每发现一次不合格者扣1分4分闲杂人员不得进入学校，院内车辆乱停乱放，不及时制止者每发现一次扣1分3分教学楼及办公楼门厅、楼道、楼梯、电梯间、卫生间、会议室保洁及时、无死角每发现一次不合格者扣1分3分路面、绿地、散水坡、停车场、水池、楼梯入口台阶保洁及时、无死角每发现一次不合格者扣1分3分垃圾箱等环卫设备内部垃圾及每发现一次不合格3分时清理，外表无污迹，垃圾箱周围无散落垃圾，污迹者扣1分雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；井盖上无

5、污物，盖板无污迹每发现一次不合格者扣1分3分地面地漏完好无堵塞，无大面积极水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳每发现一次不合格者扣1分3分垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围无散落垃圾，无明显污物。有效控制蝇、蚊等害虫孳生每发现一次不合格者扣1分3分绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃无人为损坏；杂草经常进行清除。花草树木枯死应在一周内清除更换每发现一次不合格者扣1分3分特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持i正上岗每发现一次不合格者扣1分3分值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好每发现一次不合格者扣1分3分值

6、班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者、耍手机每次扣1分4分值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好每发现一次不合格者扣1分3分设备机房内整洁，无烟头无乱堆现象，保持机身洁净仪表清晰，设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏每发现一次不合格者扣1分3分因维修保养不及时造成设备故障问题者。每次扣L5分5分接到报保,修维修人员在规定时间内到达现场，维修及时。每发现一次不合格者扣1分3分二次供水水箱按有关规定必须定期清洗，消毒加药。水质符合卫生要求，保温桶检查清洗，加盖上锁。每发现一次不合格者1.5分6分随意在校内乱装乱钉已造成事实者每次1分3分对待学校师生、访客态度蛮横或与师生、访客吵架、打架者每次2分4

7、分发生有效投诉每次扣1分3分不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理不及时、不到位或置之不理者每次2分5分其他需要考核的内容不符合要求，每次扣1分2分表二：物业服务季度考核细则序号考核内容考核分值评分细则基础管理26L物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨5管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4分；着装及标志一次不合要求扣0.2分；2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率3符合3分，基本符合2分，不符合。分3、房屋及其共用设施设备6包括房屋总平面图、地下管网档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便图，

8、房屋数量、种类、用途，分类统计成册，房屋及共用设施设备大、中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.5分4、建立24小时值班制度,设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录6符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话扣1分，发现一次处理不及时扣05分，没有回访记录每次扣1分5、定期向学校和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95%以上3符合3分，基本符合2分，不符合。分6、建立并落实便民维修服务承诺制、临修、急修及时率100%,返修率不高于1

9、%,并有回访记录3建立并落实1分，建立但末落实扣04分未建立扣0.6分;及时率符合1分，每降低1个百分点扣0.3分；返修率符合0.6分，不符合0分；问访记录完整04分，记录不完整或无回访记录O分房屋管理与维修养护111、校园内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置、铭牌及各类标识牌统一有序1符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱

10、涂、乱画和乱悬挂现象2符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1分未按规定设置。分；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0分，有安全隐患每处扣0.5分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1符合1分，每发现一处不符合扣0分6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好2符合2分，如发现一处不符合

11、扣0.2分7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损1符合LO分，发现一处不符合扣0.2分8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆、改管线和损害他人利益的现象1符合LO分，发现一处不符合扣0.5分9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患1符合LO分，发现一处不符合扣0.5分共用设施设备管理33（一）综合要求51、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行1符合Lo分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

12、1符合Lo分，每发现一处不符合扣0.2分3、配备所需各种专业技术人严格执行操作规程1符合Lo分，不符合0分4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故2符合2分，不符合0分（二）供电系统3L保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限，并按规定时间通知用户1符合Lo分，不符合0分2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合LO分，临时用电措施或停电应急措施不符合，均扣0.5分3、备用应急发电机可随时1符合LO分，不符合0分起用（三）弱电系统2L按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合LO分，发现一次不符合扣0.5分2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规

13、定期限保存1符合LO分基本符合0.5分，不符合。分（四）消防系统7L消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完好元损，可随时起用2发现一处不符合扣0.2分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣02分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合LO分，责任人不明确每发现一处扣02分4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图；照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无1无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0分阻5、校内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合Lo分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣05分6、消防，用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患1符合LO分基本符合0.5分，不符合。分（五）给排水系统8L建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合LO分基本符合0.5分，不符合。分2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣0.2分3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、开水器清洁卫生，无二次污染2符合2分，每发现一项不符合扣0.5分4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1