做账实操-租赁合同的账务处理流程操作指引.docx

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1、账务处理会计实操文库做账实操-租赁合同的账务处理流程操作指引依据民法典合同编及企业会计准则第21号租赁一、租赁合同核心条款与财税映射合同条款财税处理要点示例租金支付方式预收租金需按权责发生制分期确认收入，押金计入其他应付款年付租金120万：预收时借记银行存款120万，贷记合同负债100万+增值税20万免租期免租期间仍需按直线法分摊租金收入（不动产租赁）2年租期含3个月免租：月均收入=总租金/（24-3）个月续租选择权合理确定行权可能性，若大概率续租则纳入租赁期计算（影响使用权资产折旧年限）初始租期5年+3年续租权：若续租概率50%按8年计提折旧维修责任出租方承担大修费用的，承租方需将费用资本化

2、为使用权资产改良支出支付车间改造费50万：借记使用权资产50万，贷记银行存款50万二、典型业务场景账务处理场景1:商业地产租赁（一般纳税人）合同条款出租写字楼2年，含税月租金10.6万元（税率9%）收取押金20万元（无息）承租方承担物业费（取得普票）1 .收到押金借：银行存款200,000贷：其他应付款-押金200,0002 .每月确认收入借：应收账款100,000应交税费-销项税额9,000（10.6万/1.09X9%）贷：主营业务收入91,743（10.6万/1.09）应交税费-待转销项税额8,2573 .代付物业费（假设月付1万元）借：其他应收款一物业费10,000贷：银行存款10,00

3、0场景2:生产设备经营租赁（小规模纳税人）合同条款出租挖掘机6个月，每月租金3.15万元（含税3%）承租方支付运输费5,000元（取得3%专票）1 .收取首期租金借：银行存款31,500贷：预收账款30,582（31,500/1.03）应交税费-应交增值税9182 .支付运输费借：销售费用4,854（5,000/1.03）应交税费-进项税额146贷：银行存款5,0003.按月结转收入借：预收账款贷：主营业务收入5,097(30,582/6)5,097三、2025年税务处理关键表税种新规要点计算示例增值税不动产租赁税率保持9%,动产租赁13%小规模纳税人开票选择1%或3%征收率动产租金100万:

4、销项税=100L13l3%=lL5万房产税出租房产按租金收入12%缴纳，备案租赁价明显偏低需按评估价核定年租金50万：房产税=50l2%=6万印花税租赁合同税率l%o,电子合同需在签订后30日内通过“税链系统备案合同总金额200万：EIJ花税=200万0.1%=2,000元四、合规风险预警高发稽查问题：阴阳合同：备案租金低于实际收取金额（税局可通过水电费数据反推）押金隐匿：长期挂账其他应付款未及时结转收入（超1年可能被认定价外费用）折旧错误：未区分融资租赁/经营租赁，错误适用使用权资产模型必备文件清单：不动产产权证/设备购置发票复印件（证明出租权属）租赁合同备案回执（通过国家市场监管总局合同备

5、案平台打印）租金银行流水单（备注XX项目租金）五、电子化签约流程2025年强制要求：签约平台：通过国家电子合同备案中心签署区块链存证：合同签订后自动生成哈希值上传司法链智能审核：系统自动识别以下风险条款：租金支付条款缺失违约金计算方式租赁物描述未精确到型号/产权证号单方解除权约定违反民法典第716条注：2025年起，所有租赁期限超6个月的合同必须采用电子签章，纸质合同不再具有法律效力。出租方需在全国信用信息公示系统公示租赁物权利限制情况。会计做账流程原始凭证的收集与审核1 .收集原始凭证:原始凭证是经济业务发生时取得或填制的,用以记录和证明经济业务发生或完成情况的凭证，包括发票、收据、银行回单

6、、报销单、入库单、出库单等。例如，企业购买办公用品，会取得办公用品销项；员工出差回来，会提交差旅费报销单及相关车票、住宿发票等。2 .审核原始凭证:审核原始凭证的真实性、合法性、合理性、完整性和正确性。检查发票上的发票专用章是否清晰、发票金额与实际业务是否相符等；查看报销单填写是否完整，相关人员签字是否齐全等。对于不真实、不合法的原始凭证，会计人员有权不予接受，并向单位负责人报告。记账凭证的编制1 .确定会计分录：根据审核无误的原始凭证，分析经济业务涉及的会计科目，确定应借应贷的方向和金额，编制会计分录。例如，企业销售产品收到货款，应借记银行存款科目，贷记主营业务收入应交税费应交增值税（销项税

7、额y科目。2 .填制记账凭证：将确定好的会计分录填写在记账凭证上，包括凭证日期、凭证编号、摘要、会计科目、金额、附件张数等内容，并由制单人、审核人、记账人等相关人员签字盖章。账簿登录1 .设置账簿：根据企业的规模和业务特点，设置总账、明细账、日记账等账簿。总账用于总括反映企业的经济业务，明细账用于详细记录某一类经济业务，日记账如现金日记账和银行存款日记账用于序时记录现金和银行存款的收支情况。2 .登录账簿：根据记账凭证，将经济业务逐笔登录到相应的账簿中。登录总账时，可以根据记账凭证汇总表进行登录；登录明细账时，要按照经济业务的发生时间和明细科目进行逐笔登录。例如，将销售产品的业务登录到主营业务

8、收入明细账和总账的主营业务收入”科目下。成本计算与核算1 .确定成本计算对象:根据企业的生产经营特点和管理要求,确定成本计算对象，如产品品种、批次、步骤等。2 .归集和分配成本费用:将生产经营过程中发生的各项成本费用，按照一定的方法归集和分配到各个成本计算对象中。例如，对于生产企业，要将原材料、人工、制造费用等成本分配到不同的产品中。3 .计算成本：根据成本计算对象和归集的成本费用，计算产品或服务的成本。财产清查1 .确定清查范围：对企业的各项财产物资、货币资金、往来款项等进行全面或局部的清查。例如，定期对库存现金进行盘点，对存货进行实地盘点，对银行存款进行对账等。2 .进行清查盘点：通过实地

9、盘点、核对账目等方法，确定各项财产物资的实存数，并与账面数进行核对。3 .处理清查结果：对于清查中发现的盘盈、盘亏、毁损等情况,要查明原因，按照规定的程序进行处理,调整账簿记录，使账实相符。财务报表编制1 .编制调整分录：在结账前，需要对一些跨期摊配项目、预提项目、折旧计提等进行调整，编制调整分录，以确保会计信息的准确性和及时性。2 .结账：将本期发生的经济业务全部登录入账后，结出各账户的本期发生额和期末余额。3 .编制财务报表：根据总账和明细账的记录，编制资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表。资产负债表反映企业在某一特定日期的财务状况，利润表反映企业在一定会计期间的经营成果，现金流量表反映企业在一定会计期间的现金和现金等价物的流入和流出情况。纳税申报与税务处理1 .计算税款：根据企业的经营情况和税法规定，计算各种应纳税款，如增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加等。2 .填写纳税申报表：按照税务机关的要求，填写各种纳税申报表，包括主表和附表，如实申报企业的纳税信息。3 .申报纳税：在规定的纳税期限内，将纳税申报表和相关资料报送税务机关，并缴纳税款。可以通过网上申报、上门申报等方式进行纳税申报。