《自贡市物业管理条例修正草案（修正草案代拟稿）》起草解读.docx

自贡市物业管理条例（修正草案代拟稿）起草解读一、起草背景一是修正与上位法规定不一致的地方。中华人民共和国立法法第十一条第（八）项规定民事基本制度只能制定法律，我市自贡市物业管理条例（以下简称：条例）第十九条规定不得担任业主委员会、监事委员会成员的四种情形，经认真研究，该条款的规定存在与上位法规定不一致的地方，为保持与上位法一致应当进行修正。二是对概念不清的地方进一步阐述。条例自2022年10月1日实施以来，陆续有群众因“业主”界定不清产生纠纷而来访，对住宅专项维修资金的紧急使用程序申请不清楚等情况。因此，有必要在条例中对“业主”的概念进行更加精准的界定，避免不必要的纠纷；三是为适应新形势下社会发展。随着电动车的普及，如何规范安全便捷地开展小区充电设备的物业小区的业主对充电设施设备的统建统管呈现了新的需求。在装修安全方面，物业小区开展首次装饰装修或者再次装修的时常出现乱搭乱建、破坏结构安全等情形，需要物业服务企业进一步加强事前的管理，规范业主装修行为、做好装修台账记录，从源头进行遏制事态的发展，进一步倡导规范自律、合法合规、绿色和谐装修。二、主要内容条例修改主要涵盖五个方面的内容。（一）与上位法立法精神保持一致。按照中华人民共和国立法法第十一条第（八）项规定民事基本制度只能制定法律。我市在条例第十九条的相关规定存在与上位法不一致的地方，为保持与上位法一致将条例对不得担任业主委员会、监事委员会成员的四种情形进行了删除。（修正草案代拟稿第十九条）（二）对“业主”概念不清晰的问题进一步阐释。原条例中仅对不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。对于未进行不动产登记的情况未进行更加详细的阐述，通过对民法典四川省物业管理条例的进一步研究和借鉴，进一步对“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；因继承取得房屋所有权的；因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；法律法规规定的其他情形。”同时，对于依法属于夫妻共同财产而不动产登记簿未登记的，应当认定为物权所有人未及时向不动产登记机构申请不动产登记的情形，不影响其依法享有的物权，但未认定为业主身份的责任应当由当事人自行承担。（修正草案代拟稿第九条）（三）进一步明确维修资金的紧急使用问题。对日常生活中，发生紧急需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的情况，如屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏；电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活；楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全等情形，但小区业主、业委会未有及时申请、或暂未成立业主委员会的情况，因此，条例进一步明确了申请的主体和业主未及时提出申请的处理方式。（修正草案代拟稿第三十八条）（四）明确电动车充电设备统建统管和多元表决方式。为进一步提高充电设备的安全、高效、便捷的管理和运营，条例进一步明确了可以通过引入社会资本方式进行电动车充电设备进行统建统管。同时，新增设了通过短信、微信、电子邮件和全省统一电子系统进行投票表决的形式，进一步促进业主大会决议事项高效运行，增设地方创新性设定条款。（修正草案代拟稿第十四条、第三十九条）（五）明确对行业协会的指导和服务业服务人对装修行为安全管理。落实“谁主管、谁负责”原则，加强登记管理机关、行业管理部门要对协会商会进行政策和业务指导，履行相关监管责任。装饰装修安全管理方面明确了物业服务人要建立装饰装修行为加强巡查和建立档案。（修正草案代拟稿第八条、第三十六条）