房地产项目设计阶段成本控制与优化.ppt

1房地产项目设计阶段成本控制与优化2近几年房地产开发成本不断增加。如何能有效地控制建安成本，降低工程造价，成为当前开发商需要解决的问题。通过实施建筑工程设计优化，对施工图进行设计优化，在设计阶段降低工程造价，能够达到节约5%10%工程建设投资的目标，使开发商获得更大的投资效益。3 目前工程设计市场的状况和存在的问题工程设计单位和设计人员普遍存在重技术轻经济、设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低。施工图设计深度不够，势必会造成建设单位资金的“无形”浪费。设计单位强调多完成任务，增加产值,却不注重设计的经济性。设计注重外观造型，而忽视工程造价，盲目追求高标准，甚至弄虚作假。设计人员不精心设计给施工带来了麻烦，有的给工程造成损失。4开发商引入设计优化的必要性设计优化是目前建筑工程管理的一个空白现在一味的强调施工管理的质量、进度等等，往往缺少了对设计阶段的管理设计阶段的管理是整个项目成本控制成败的关键！5开发商引入设计优化必要性开发企业对设计单位的监控、管理若只依靠开发企业一家管理，缺乏专业的、系统的、全面的监督和监控。开发企业对设计文件不可能或没有精力管理得很具体，势必造成工程的缺陷和投资的增加。6开发商引入设计优化的必要性设计优化的引入是对工程项目管理工作的补充。对设计合同进行细化、量化的考核，全面评价设计质量，需要做大量细致的工作，引入设计优化（监理）进行工程管理是十分必要的。7 实行设计优化给开发商带来的效益1.为开发商节约工程建设投资。每平米建筑面积投入几元钱能带来50100元的回报，这是其它阶段工程管理所做不到的。具体见设计优化的实际案例分析。2.使开发商的工程管理控制由被动变为主动。3.提高开发商的工作效率，降低投资风险。8设计阶段成本控制的主要工作内容 主要工作是对设计图纸的质量与工程造价进行跟踪与监控。具体包括：（1）图纸的规范性。（2）图纸设计是否满足甲方功能使用要求。（3）建筑造型与立面设计、平面设计、空间设计、装修设计是否符合有关设计规范和技术标准要求。9（4）核查结构设计的合理性、经济性及配筋情况。（5）核查给水、排水、强电、弱电、自控专业设计的合理性、可行性、经济性。（6）协调各专业设计的一致性等。10实际设计优化案例11 例1 北京市某项目(一期)优化节省造价汇总表 分区分区节省钢筋量节省钢筋量（吨）吨）节省钢筋造节省钢筋造价（价（万元）万元）节省混凝土节省混凝土造价（造价（万元）万元）合计合计（万元万元）高层高层住宅楼住宅楼1925.48101678.221094.22地下车库地下车库779.901411.51104.79516.3多层多层住宅楼住宅楼336.16177.376.71184.08总计总计3041.571604.88189.721794.6每平方米建每平方米建筑面积节省筑面积节省造价造价 91.56元元12优化结果：总 共 节 省 钢 筋总 共 节 省 钢 筋3041.553041.55吨，节省造吨，节省造价价1794.61794.6万元。万元。总建筑面积19.6万平方米，折合每平方米建筑面折合每平方米建筑面积节省造价积节省造价91.5691.56元元。13 某工程项目水、暖设计方案优化序序号号*设计院现阶段采用设计院现阶段采用的设计方案的设计方案建议优化采用的建议优化采用的方案方案方案优化结果方案优化结果1高区生活给水采用变高区生活给水采用变频泵配不锈钢生活给频泵配不锈钢生活给水箱的供水方式。水箱的供水方式。采用无负压给水采用无负压给水方式。方式。节约节约50万元万元2生活热水系统采用高、生活热水系统采用高、低区独立的两套系统。低区独立的两套系统。采用单独的一套采用单独的一套热水系统。热水系统。此部分可节约设备投资约此部分可节约设备投资约18万元万元3地下一、二层设采暖地下一、二层设采暖系统。系统。采用电伴热，喷采用电伴热，喷淋系统采用预作淋系统采用预作用系统。用系统。减少了每年采暖费用支出约减少了每年采暖费用支出约10万元万元4单独加压排至地下一单独加压排至地下一层中水机房回收利用层中水机房回收利用利用重力流排水利用重力流排水至中水机房至中水机房节约了大量的系统运行费用节约了大量的系统运行费用140余万元余万元5中水泵房和生活给水中水泵房和生活给水泵房分开设置泵房分开设置中水泵房和生活中水泵房和生活给水泵房邻近设给水泵房邻近设置置减小给水管到中水机房的距减小给水管到中水机房的距离，节省投资。离，节省投资。14优化结果：总共节约造价总共节约造价2002000 0多万元。多万元。