房地产设计阶段成本控制.ppt

房地产设计阶段成本控制“一分节省，一分利润”-本杰明富兰克林A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin有效建安成本有效建安成本设计过程增加设计过程增加施工过程增加施工过程增加细分建筑安装费Where Goes Your Money?统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 建筑工程成本控制量化研究中心A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 建筑工程成本控制量化研究中心A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 成本控制八讲一总图规划中的成本控制二选择优秀设计团体，深入理解规范内涵三成本控制不可极端，哪些成本省不得？四再谈地下车库五时间差法则：设计成本控制的最佳时机六项目创新切忌过度七结构设计成本控制八建筑设计施工图优化的实施A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin、总图规划中的成本控制 1.规划设计阶段成本控制的宏观因素 成本、进度、品质关系处理 目标成本与产品品质标准确定 设计过程中实现成本优化与产品精细化方法2.规划阶段的成本优化与效果控制3.相关案例分析 案例1：建筑形式选择的成本元素 案例2：足尺模型规避修改的成本风险A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin地产项目的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节The Forming Of Ascendant.什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品 STREET VIEWA penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin千尺为势STREET VIEWA penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin千尺为势A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin千尺为势A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin百尺为形A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin百尺为形A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin咫尺为质A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin咫尺为质A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin咫尺为质【成本控制 地产开发 规划设计 图纸优化 用钢量 CO2排放】最大的无效成本往往出现在总体规划过程下图为某项目施工图，每层面积约3100平方米的地下停车区，采用双层机械停车方式的情况下，只布置了70个停车位，平均每个车位占用面积达到44平方米，而这一数据通常仅为1825平方米！每层少了50个停车位。专家通过进一步研究分析发现，在目前的平面图中，70个停车位已经接近最大容量 附图2 原施工图（左侧总平面，右侧平面图）【成本控制 地产开发 规划设计 图纸优化 用钢量 CO2排放】问题在于设计师在规划总平面的时候，忽略了地下室平面形状与停车效率之间的联系。解决方法：总平面图中所有塔楼 整体旋转5 附图3 优化图纸（左侧总平面，右侧平面图）A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin建筑形式选择的成本要素 以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度 大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度 文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度 精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度1:1物理模型研究规避修改的成本风险 足尺规划模型展示组团关系 足尺户型模型体验空间细节 规划设计案例A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin二、选择优秀设计团体，深入理解规范内涵 庸医误人与良言疗心的警示a)地下车库出口的防火卷帘b)外窗设计多大的玻璃扇(1.5)c)你的基础需要打桩吗？d)窗上口可以不做过梁吗？e)高层塔式住宅两个消防电梯为何更节约？f)十二层以上板楼需要设置多少部电梯？g)地下的基岩如何爆破最节约？细分建筑师规范解读：高层板楼一部电梯设计要点A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 高层民用建筑设计防火规范要点：联系廊示例A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 全国细则北京市细则A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 全国细则北京市细则A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 北京市细则全国细则A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 全国细则北京市细则A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 强制性条文 规范 细则A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 34个单元松石名第A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 细分建筑师你愿意做建筑师吗？1.建筑设计取费的大致标准：国际事务所 3%工程总造价国内设计院 3%建安费 88折、85折、80折、75折、6折、5折、室内设计 502000元/m22.“装饰就是罪恶，少就是多”的误解 限额设计操作案例北京花园A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin FranklinA penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin三、成本控制不可极端，哪些成本省不得？谁是最好的木匠？1.三合土基坑回填与“水夯法”；2.石材与其做法类型、GRC的应用与品质感觉；3.省了一根雨水管之后；4.瓷砖与涂料的品质差异；5.铝板墙板材的厚度多少为宜？6.容积率-效益曲线效益曲线效益曲线A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 北方地区北方地区/主力户型：主力户型：120平米平米A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 北方地区北方地区/主力户型：主力户型：120平米平米A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 北方地区北方地区/主力户型：主力户型：120平米平米A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin四、再谈地下车库设计1.车库布置在哪里更经济？总图1多层 总图2高层 总图3混合体（“著名发型师马凯妻子的发型”）2.机械式立体停车库节约了什么？3.最经济的车库怎么做？A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin-中国人居委员会金牌试点宁波紫郡项目A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 规范解读A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 规范解读规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定8.2 8.2 自然排烟自然排烟8.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。8.2.4 排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 规范解读A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 规范解读规范对敞开式汽车库的界定A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 规范解读车库外墙面积的25%-车库出口面积之和约等于屋顶面积的3%规范认为：外墙通风口宜设置在外墙上部较高处或屋顶处。A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 规范解读A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin五、时间差法则：设计成本控制的最佳时机 1.开始施工图设计之前必做的工作-标准输入 2.项目设计的一般周期a)大型单栋建筑b)城市综合体c)居住小区 施工图审查公司的选择与沟通方法 施工图审查之前：经济性核查-引入监督机制 施工图审查之后：设计成本控制之施工图优化A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 激励还是奖励？这是个问题！Inspirit or Reward?Thats a Question!A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin六、项目切忌过度创新 1“万科项目克隆法”在成本节约上的深远意义 四季花城、情景洋房、V-House、a)地产项目创新切忌过度b)聪明的中国设计师失利的一个原因 2与建筑师合作技巧，优秀建筑师的需求层次a)费用一定要高一点点b)精神需求高于物质：奖项、知名度、作品、另类作品c)赞美你的建筑师 vs.鞭打建筑师 3.请建筑师设计你的建筑（狼、羊、草）A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin设计沟通二段法则正式合作之前：反复考证，精挑细选a)单位资质b)单位管理机制c)单位业绩+团队考察d)主持人阅历与经验e)专业负责人阅历与经验f)设计组成员沟通能力与沟通效果g)对目标项目的把握能力A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin设计沟通二段法则正式合作之中：互帮互助