户型开发范例篇.ppt

户型开发范例篇户型开发范例篇一、项目开发方向前思考1、项目高单价成本问题总结：本案住宅的开发利润相对有限，但住宅的顺售是开发现金流的重要保障，商业部分的项目开发利润的主要支撑。土地楼面地价：1600元/综合建设成本：1800元/开发单价成本：3500元/一、项目开发方向前思考2、住宅在未来楼盘竞争问题区域内20万的大盘有2个（九龙新城、龙江一号）；大盘在开发和销售中具有明显的价格优势（开发成本相对较低）；区域内客户消费群有限（内需市场）；客户对大盘较为青睐（喜好大社区环境）；本案若以常规开发将受规模楼盘的售价及销售牵制；本案如何在提高开发利润的前提又能规避大盘的直接竞争，这是重点！二、项目商业部分开发方向的思考1、规划商业步行街，最大限度完成商业规划指标；2、面积须在50以内，合理控制总价带，降低购置门槛；3、每间店面必须设置油烟管道；4、在作足商业指标的前提下，多设置不计容积、不占建筑密度的商业。增加不计容积、不占建筑密度的商业设计方法：1、偷高度（偷夹层、买1一层用二层）；2、偷地下面积；3、偷楼板挑空面积；附：增加不计容积、不占建筑密度的商业设计方法：说明：1、偷高度（偷夹层、买1一层用二层）；2、偷楼板挑空面积；说明：1、裙楼部分因不受层高的限制，所以店面层高可设计9米（挑高13层），客户在交房后可作为商业用途；2、一层深红色的为店面偷密度的方式，可做在小区内部，便于改造。附：增加不计容积、不占建筑密度的商业设计方法：三、项目住宅部分开发方向的思考住宅开发方向结论：1、提高住宅销售单价2、加快住宅销售速度3、保证开发现金流趋势分析：1、三线县市地区在房地产大发展之前，因单价相对较低，所以市场均以大面积舒适性产品为主；2、当地产的发展促使售价攀升到一定高度时，中端客户将以住宅总价带（资金能力）来作为购房的主要考虑因素。售价竞争总价竞争面积竞争产品竞争所以本项目在住宅户型设计中应朝高单价、低总价（户型紧凑或偷容积产品）的思路进行深化，增加在未来市场中的竞争力。四、项目经济指标分析规划用地面积：18380（27.57亩）建筑容积率：3.5总建筑面积（地上）：64330其中：住宅建筑面积（占85）：54680 商业建筑面积（占15）：9650建筑密度：25建筑基地面积：4600建筑基准层数：14F结论：1、商业若作足9650，则层数为2.1F2、建筑类型为高层，建造成本较高；3、住宅规范对停车位的要求问题，须大面积地下室开挖。4、住宅部分有一定的偷容积空间（层数提高）。五、项目住宅开发方向总结开发高性价比的偷容积产品利润方面的分析：1、土地价格是随时间的延长逐渐走高；2、当土地价值高于建造成本时，偷容积率可降低土地成本，也直接性的降低综合开发成本，并增加销售总额，提高开发利润率；3、增加销售单价上涨的条件（销售面积使用面积）；4、高性价（偷容积）产品可让购房者受益，并促进销售率及销售速度。未来市场的分析：1、国六条的实施，未来市场出现大量的90以下的住宅产品，这些住宅产品在未来的市场中同质性雷同，所以开发竞争极为激烈；2、90的住宅在扣除公摊后（小高层公摊率15），实际套内的使用面积仅为76左右，这意味着市场将有大量二房住宅的投放，这与县市地区的市场需求（内需性自住型三房为主）存在严重的矛盾。3、若规划2套合并1套的住宅格局，销售难度将加大（第二套首付和按揭）。五、项目住宅开发方向总结开发高性价比的偷容积产品结论：1、本项目应在现行规范法规内，利用技术处理设计在90以内的偷容积住宅产品，来满足庞大的自住客群的购置需求，降低开发风险。2、在规避大盘直接竞争的前提下，也提升项目在未来市场中竞争优势。六、现行规范法规的思考1、住宅建筑建设时应遵守住宅设计规范（GB50096-1999）（2003年版）和住宅建筑规范（GB50368-2005）等相关规范，遵守国家建设节约型社会的方针，执行国家建筑节能、节地、节水、节材政策，尽可能提高住宅使用面积系数，做到功能齐全、使用合理。2、我省属于夏热冬暖地区，考虑通风和建筑节能要求，住宅建筑层高不宜小于2.8米，但不应大于3.2米，首层和顶层层高可适当提高但不应大于3.3米；酒店式公寓（集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体）层高不应大于3.6米。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。住宅偷高度已被限制3、卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间的室内净高应严格遵守住宅设计规范（GB50096-1999）（2003年版）等有关规定。4、户内贮藏室（含衣帽间）层高不应小于2.2米，且该部分面积不应大于套型建筑面积的5；阳台和入户花园的水平投影面积总和不应大于套型建筑面积的15。大阳台已被限制5、跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于本楼层建筑面积的30%。限于大户型6、设计图纸应明确标注各套型基本空间的使用功能，总说明中应明确标注正确的建筑面积。7、住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间在设计时不受上述层高和面积的限制。福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定在规范法规中住宅可偷容积的方式：凸窗、露台、15套型面积的阳台、装饰阳台、楼板挑空（验收后补板）附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式1、步入式凸窗部分增加法常规凸窗示意步入式凸窗示意1、步入式凸窗部分增加法（尺度为1.5M）常规步入式凸窗的高度为2.2M，空间压迫感比较明显，建议在楼面凸窗处用砖垫高0.150.2M，待验收交房后，业主可将砖敲除，则步入式凸窗的实际高度为2.352.4M。附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式2、假凸窗部分增加法（凸窗的尺度可做到1.2米）在卧室楼板上加砌矮墙及预制板，层高控制在2.2米以内（可不计算面积），验收后客层自行拆除，以增加卧室完整的使用空间；附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式3、装饰阳台部分增加法附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式4、错位式的阳台（以露台功能设计）附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式5、阳台部分增加法增加客厅或卧室的阳台面积，为后续卧室或客厅空间的拓展提供用地；附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式6、楼板后浇注增加法（底层为露台、二层楼板设计结构梁格栅）附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式附：偷容积住宅户型参考附：偷容积住宅户型参考附：偷容积住宅户型参考户型修改（105）修改方向：1、三房格局改为四房（见红框）；2、红框处以露台及阳台设置；3、凸窗尺寸加大到1.2M；4、底层公摊面积减少。附：偷容积住宅户型参考附：偷容积住宅户型参考附：偷容积住宅户型参考户型修改（90）修改方向：1、主卧3.3M开间改为3M；2、凸窗尺寸加大到1.2M；3、底层公摊面积减少。附：偷容积住宅户型参考附：偷容积住宅户型参考户型修改（120）修改方向：1、红框处以露台及阳台设置；2、凸窗尺寸加大到1.2M；3、厨房格局调整；4、底层公摊面积减少。附：偷容积住宅户型参考户型修改组合图附：偷容积住宅户型参考垃圾箱在每层住宅隐蔽处设置垃圾收集箱，保证每层公共空间的清洁。七、商业部分的开发思考规划商业步行街、利用地下室部分规划商业街（3D立体魔方空间）附：剖面示意七、商业部分的开发思考规划商业步行街、利用地下室部分规划商业街（3D立体魔方空间）附：商业街效果示意图七、商业部分的开发思考规划商业步行街、利用地下室部分规划商业街（3D立体魔方空间）附：沿街商业效果示意图八、项目开发前期的策略建议地块南侧市政绿化带认养并先行施工本项目地块较小，施工期间现场整体效果及感染力较弱；自建市政绿化带可创造客户在前期销售中优先感受到本项目整体的开发品质市政绿化带的施工可展现开发企业的经济实力与品牌效益，可吸引人流聚集，创造人气；八、项目开发前期的策略建议地块南侧城市绿化带认养并先行施工八、项目开发前期的策略建议地块南侧城市绿化带认养并先行施工九、项目附加值提炼地下室空间的优化 地下车库楼板局部挑空优点：规范停车位的要求，地下室面积较大局部挑空有利于地下室采光及通风可降低今后地下室的管理成本楼板挑空处可进行植栽绿化增加住宅底层入户趣味性增加地下室空间的丰富性设挑空的单元地下室减少2个车位，但 地下室的空间改造可直接加强客户对 本项目高品质开发的认同度可促进住宅及车库的售价提升减少的车位可从住宅和车库总销售额 中弥补九、项目附加值提炼底层电梯门厅精装修配置架空层结合室外绿化施工九、项目附加值提炼主出入口大门形象塑造