房地产评估报告.docx

房地产评估报告委托方：江苏省漂阳市人民法院估价方：漂阳市天目房地产评估咨询有限公司估价人员：潘勇超、戴雪刚估价作业日期：2021年01月04日-2021年01月11日估价报告编号：本估价报告编号为漂房估字第号一、致委托方函第3页二、估价师声明第4-5页三、估价的假设和限制条件第6页四、估价结果报告第7-10页五、估价技术报告第11-24页致委托方函江苏省漂阳市人民法院：受贵院(2020)苏0481法司鉴委字第402号函的委托，我公司派员对上海市宝山区顾北路466号的房屋进行现值评估，为贵院执行局移送的狄炜量和李忠顺民间借贷纠纷一案涉及的房地产提供价值参考依据。本次受托估价的房屋建筑面积为453.48平方米。本次估价以实地查看日期2021年01月04日为估价基准日。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，经实地查勘，选用科学合理的估价方法，在分析已掌握资料的基础上，精心测算，并综合考虑可能影响委估房地产价值的各种因素，最终得出委估标的物在估价基准日正常交易情况下的市场价值为人民币1668万元，大写：人民币壹仟陆佰陆拾捌万元整。深阳市天目房地产评估咨询有限公司法定代表人：估价师声明我们郑重声明：1、本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本次估价的委托方没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但对估价对象的勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，根据委托方提供的资料进行评估。参加实地查勘的人员有注册房地产估价师潘勇超、戴雪刚。6、本估价报告由参加实地查勘的专业人员独立完成，没有其他人对本估价报告提供任何专业帮助。7、本评估报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应责任。9、本次评估结果是按正常市场价确定的，未包含房产交易过程中规定所需缴纳的各项费用，建议有关当事人在使用本估价报告时予以考虑。10、如发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。11、如有异议请于报告出具后十五日内向本公司提出，逾期视为认可。姓名房地产估价师注册号签名潘勇超戴雪刚2021年01月11日估价的假设和限制条件一、估价假设条件：1、委托方依法处置委估房地产，并以所确认的房屋用途评估估价对象的价值。2、本估价报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到所提供的使用功能为假设前提。二、估价限制条件：1、对实地查勘中被遮盖，未暴露及无法接触到的部分，假设为完全正常情况，其余情况均依据委托方提供资料为准，本公司不承担对建筑结构质量调查的责任，委托方对其提供资料的真实性负责。2、估价报告有效期限内，估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象的估价价格产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。3、估价报告有效期限内，本公司不承担因改变委估标的物的使用性质而影响委估标的物价值的责任，不承担因国家宏观经济政策调整及遇有自然力及其他不可抗力对估价结果的影响的责任。4、本估价结果自估价报告完成之日起一年内有效，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响的，或遇未披露事项对本报告结果有影响的，本估价结果无效，而需委托我公司重新估价。5、本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规有规定的除外。估价结果报告一、委托方：江苏省漂阳市人民法院二、估价方：估价机构全称：漂阳市天目房地产评估咨询有限公司法定代表人：潘勇超住所：深阳市漂城镇南大街87号统一社会信用代码：913097J备案等级：贰级证书编号：苏建房估备(贰)常州00020有效期限：2015年07月19日2021年08月30日三、估价对象：本次受托估价的标的物位于上海市宝山区顾北路466号，委估标的物紧邻怡园小区、泊仕郡小区、旭辉依云湾小区等，地理位置较好。周边有依云湾幼儿园、英皇公馆娱乐会所、顾村公园等，距附近公交站台50m左右，有527路、345路、宝山3路等多路公交车均在其附近有站点，附件有7号线地铁经过，距顾村公园地铁站2公里，生活便捷度好。依据委托方提供的不动产登记簿查询记录，不动产权证房屋所有权证号为沪房地宝字(2010)第045538号，建筑面积为453.48平方米，其中1-2层地上面积为308.76平方米，负一层地下室面积为144.72平方米，国有出让商业用地，宗地面积为72854平方米。经估价师实地查看，委估标的物为总层数二层含地下室的店铺，第一层现为经营中的兄弟烧烤及停业的重庆鸡公煲，其中兄弟烧烤店为地砖地面，一半墙纸墙面一半墙砖墙面；重庆鸡公煲店现石膏板隔为两层，底层地砖地面，粉刷墙面并贴有护墙板，二层为地板地面。第二层现为装饰公司的材料展示厅，有多组固定柜，台盆柜展区示为地砖地面，石膏板吊顶；卫浴及瓷砖展示区为地砖地面，墙砖墙面。整体维护及保养状况较好，周边商业氛围较好。负一层地下室现处于空置状态，渗水情况严重，地面已有部分积水，维护及保养状况较差。四、估价目的：本次估价是为江苏省漂阳市人民法院执行局移送的狄炜量和李忠顺民间借贷纠纷一案涉及的房地产提供价值参考依据，不作其他效用。五、估价时点：2021年O1.月04日六、价值定义：本报告书所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，在估价时点形成的客观合理价值。七、估价依据：1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015)；2、国家、建设部有关部门颁布的有关法律、法规和政策性文件;3、委托方提供的有关资料；4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关房地产价格信息资料。5、评估人员实地勘察所获取的资料；6、本地区目前相关房地产实际交易价格情况。八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等。九、估价方法：房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。按照房地产估价规范的要求，结合估价对象的座落、位置、用途等特点，结合估价目的，选择适当的估价方法。房地产估价当以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本次估价对象位于上海市宝山区顾北路466号，该委估标的物地理位置较好，经估价人员到相关部门调查、了解，该地区有一定量的交易市场案例，形成较发达的交易市场，故适宜采用市场比较法作为估算该商业用房价值较为合理。十、估价结果：经估价人员精心测算，并综合考虑各种因素，最终得出委估房地产在估价基准日的市场价值为人民币1668万元，大写：人民币壹仟陆佰陆拾捌万元整。H一、估价人员：姓名房地产估价师注册号签名潘勇超戴雪刚十二、估价作业日期：2021年01月04H-2021年01月11日十三、估价报告应用的有效期不超过一年。估价技术报告一、估价对象概况：本次受托估价的标的物位于上海市宝山区顾北路466号，委估标的物紧邻怡园小区、泊仕郡小区、旭辉依云湾小区等，地理位置较好。周边有依云湾幼儿园、英皇公馆娱乐会所、顾村公园等，距附近公交站台50m左右，有527路、345路、宝山3路等多路公交车均在其附近有站点，附件有7号线地铁经过，距顾村公园地铁站2公里，生活便捷度好。依据委托方提供的不动产登记簿查询记录，不动产权证房屋所有权证号为沪房地宝字(2010)第045538号，建筑面积为453.48平方米，其中1-2层地上面积为308.76平方米，负一层地下室面积为144.72平方米，国有出让商业用地，宗地面积为72854平方米。经估价师实地查看，委估标的物为总层数二层含地下室的店铺，第一层现为经营中的兄弟烧烤及停业的重庆鸡公煲，其中兄弟烧烤店为地砖地面，一半墙纸墙面一半墙砖墙面；重庆鸡公煲店现石膏板隔为两层，底层地砖地面，粉刷墙面并贴有护墙板，二层为地板地面。第二层现为装饰公司的材料展示厅，有多组固定柜，台盆柜展区示为地砖地面，石膏板吊顶；卫浴及瓷砖展示区为地砖地面，墙砖墙面。整体维护及保养状况较好，周边商'也氛围较好。负一层地下室现处于空置状态，渗水情况严重，地面已有部分积水，维护及保养状况较差。估价对象附近配套设施一览表购物中心i3-M1.1.生活广场医院世纪长江苑社区卫生站、华山医院菜场三宏顾北农贸市场学校依云湾幼儿园、顾北中心校、银行中国银行（顾北支行）、上海农商银行、交通银行（顾村支行）周边小区怡园小区、泊仕郡小区、旭辉依云湾小区等加油站中国石化顾村加油站其他英皇公馆娱乐会所、顾村公园、格林豪泰酒店、自然谷恐龙乐园等交通距附近公交站台50m左右，有527路、345路、宝山3路等多路公交车均在其附近有站点，附件有7号线地铁经过，距顾村公园地铁站2公里二、估价对象区域因素分析（1）、地理位置及自然环境上海市地处东经120°52,至122oI2f,北纬30°40,至31°53,之间，土地面积为面积6340.5平方千米，位于太平洋西岸,亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。地形地貌上海是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔2.19米左右°海拔最高点是位于金山区杭州湾的大金山岛，海拔为103.70米。西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，天马山为上海陆上最高点,海拔高度99.8米，立有石碑“余山之巅”。海域上有大金山、小金山、浮山（乌龟山）、余山岛、小洋山岛等岩岛。在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛3个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为1041.21平方公里,海拔3.5米4.5米。长兴岛面积88.54平方公里,横沙岛面积55.74平方公里。气候环境上海属亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短,冬夏较长。2013年,全市平均气温17.6,日照1885.9小时，降水量1173.4毫米。全年60%以上的雨量集中在5月至9月的汛期。矿产资源上海境内缺乏金属矿产资源，建筑石料也很稀少，陆上的能源矿产同样匮乏。70年代以来开始在近海寻找油气资源，在多口钻井中获得工业原油和天然气。据初步估算，东海大陆架油气资源储量约有60亿吨，是中国近海海域最大的含油气盆地。附近的南黄海，经过调查和勘探，也发现油气资源，估算有2.9亿吨储量。东海海水中化学资源丰富，在长江口浅海底下，还发现一些矿物异常区，有钻石、钛铁砂、石榴石、金红石等重要矿物。生物资源植物资源上海市境内天然植被残剩不多，绝大部分是人工栽培作物和林木。天然的木本植物群落，仅分布于大金山岛和余山等局部地区，天然草本植物群落分布在沙洲、滩地和港汉。栽培的农作物共有IO