项目全程策划销售代理计划书.docx

项目全程策划代理计划书一、前期策划阶段（即投资营销阶段）1、市场调查研究1）、宏观因素分析宏观因素主要指如政治、经济、国家金融政策、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰等因素的分析。2）、区域因素分析区域因素主要是指XX的国民经济运行状况、居民收入及消费水平、政策、文化、风俗习惯等因素的分析。3）、微观市场分析AXX市的房地产市场分析A市场需求调查及预测A市场供给调查及预测A竞争楼盘调查分析A各种档次商品住宅客户分析A商品住宅客户购买行为分析2、撰写前期策划报告1）、项目用地周边环境分析A土地性质调查（地理位置、地质地貌、土地面积及红线图、七通一平现状）A周边环境调查（周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况）A交通条件调查（现有及规划中）A周边配套设施调查（现有及规划中的购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施等）2）、项目SWoT分析A项目地块的优势A项目地块的劣势A项目地块的机会点A项目地块的威胁及困难点3）、项目市场定位A功能定位A档次定位A形象定位A推广定位A客户群定位A价格定位方向A项目命名建议4）、项目规划设计建议A生态设计及健康建议A整体规划布局建议A建筑风格建议A户型配比及设计建议A项目配套设施建议A园林景观规划设计建议5）、项目开发策略A分析开发策略A各期开发建议二、项目规划设计阶段1、提供多家设计单位资料以供开发商选择、确定A规划设计公司A建筑设计公司A景观设计公司2、配合开发商完善相关设计文件A设计任务书A设计合同A方案设计要求3、指导设计单位进行项目的规划设计A控制设计进度A把握设计风格A监督设计质量4、参与各阶段设计成果审评A对设计成果作出专业的评判A对设计成果提出修改建议A审核修改结果三、项目前期营销阶段1、撰写营销策划报告1）、类比竞争楼盘调研A类比竞争楼盘的基本资料A竞争楼盘户型结构详析A竞争楼盘规划设计及销售资料A竞争楼盘广告推广分析A综合评价2）、项目产品SWoT分析A产品优势A产品劣势A产品机会点A产品威胁点3）、项目定位A形象定位A客户群定位A价格定位A项目卖点提炼4）、项目入市时间及策略建议A入市时间建议A入市策略建议（首期销售单位、二期销售单位等）5）、项目各阶段营销策略及内容（针对每期推出单位）A前期准备阶段（成立营销中心、建立销售队伍并进行培训、制作各种销售道具等）A内部认购阶段A公开发售阶段A强销期阶段A跟进阶段6）、项目广告推广策略A广告费用预算及分布A广告投放时间A广告内容7）、项目SP活动策略2、执行达到销售的各种前期准备工作1）营销中心（会所）A营销中心的功能分区A营销中心模拟未来会所功能的展示A对销售中心建筑及装修方案提供意见参考A跟进销售中心工程进度A销售中心的布置与摆设2）、销售组织及培训A制定销售制度及组织构架A准备全套销售文件A招聘销售人员A销售人员培训A销售人员办公用品的配置3）、宣传品A设计各种宣传资料的内容（楼书、折页、展板、单张、POP等）A跟进宣传品的印刷制作工作（制作印刷由印刷公司完成）4）、样板房A示范单位的风格概念提示A制定装修套餐的交楼标准A指导样板房家具及饰品的购置和布置A跟进样板房的装修进度5）、效果图A确定所需要的效果图内容A确定效果图的数量及尺寸A跟进效果图的制作6）、销售模型A推荐多家模型制作公司以供开发商选择A确定模型制作类别（整体模型、环境模型、分户模型、项目一期模型等）A跟进模型制作过程7）、工地现场包装A围墙包装方案建议A施工现场包装建议A跟进工地现场包装过程8）、广告A与各媒体进行交流A跟进各种广告执行情况A进行广告投放效果评估9）、SP活动A执行营销策划报告中的内容A针对不同时期突出举行活动的提议（如参加房展会、举行项目推介会等）A提供具体的活动策划方案A执行方案（需得到开发商确认后）A活动效果评估分析四、项目销售阶段1、日常的销售工作1）、完成既定的销售任务2）、销售现场的管理2、客户资料归档1）来电客户情况统计2）、来访客户情况统计3）、成交客户资料归档3、销售情况统计分析1）、每周销售情况分析2）、每月销售总结3）、根据销售情况及市场情况提出合理化建议，并提供下月工作计划4）、反馈客户所提出的问题并提出合理的解释方案5）、反馈客户的建议4、与各个协作单位进行不断的联系和沟通，与开发商项目工程部进行对接，详细了解各个阶段的工程进度情况，对施工现场提出整改意见。5、广告1）、根据销售情况提出阶段广告投放计划2）、进行广告效果评估分析6、SP活动1）、根据销售情况或节庆假日等提出活动计划2）、提供详细活动方案3）、方案执行4）、活动效果评估分析7、为项目下期销售单位的推出做准备（与前一期大体相同）1）、通过对客户提出的问题及建议分析，以及分析并总结潜在客户喜好，并提出二期设计方案建议2）、不断创新营销手法8、协助发展商、物业管理公司做好项目入伙的各项准备工作