商住公寓发展浅谈.docx

商住公寓发展浅谈商住公寓又可称为商务公寓，商务住宅,根据不同的形态又可以细分为SoH0、SeH0、STUDlO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于住宅类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。商住公寓的概念出现于写字楼市场不景气的时段。开发商试着将其改造成上层居住、下层办公的准商住公寓，结果其产品却突发的受到成长型中小企业的宠爱。之后，北京市又出现了一批类似的项目，但其产品不论从规划设计，还是商务配套都无法和区域内的高档写字楼相抗衡，物业功能相对模糊，物业里面存在的客户主体，安全保障等问题也曾引起过较多的讨论和关注。02-03年SoHO的亮相，给人们带来了新的居家办公理念，商住公寓以一种全新的面貌出现，设计上丝毫不亚于高档写字楼的豪华尊贵，商务配套和生活配套也让用户耳目一新，后来市场上又出现了“只商不住”的纯商务公寓和“商住分区”的商住公寓，如“XX”等，更将市场带入了一个新的开发热潮。预测近几年商住寓所的投资依旧是市场的关注热点之一。商住公寓的出现，是市场细分的结果。北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、信息、交通中心，加上国家宏观经济的良好发展，入世和申奥成功等利好因素的刺激，吸引了众多人才到北京来创业投资。在创业初期，他们人数较少，流动性较高，创业资本低，对办公地点价格的敏感度较高，这时价格偏低，商务环境较好的商住公寓就满足了这部分市场的需求。此外，大量的小型外地企业进京，也对商住公寓产生了巨大的需求。国有大型企业由于前期的购买和租赁，现在的需求也趋于饱和，所以高档写字楼的市场需求，己经略显颓势，相信近几年会有更多的中低档写字楼改作纯商务的商住公寓上市。目前北京市大概有总建筑面积几百万平米左右商住公寓项目，主要集中在CBD及其辐射区、中关村和亚运村。预计近几年京城商住公寓的开发将会全面开花,南城、西直门区域、中关村和亚运村将是开发的重点区域,东面的朝阳路也将成为热点区域之一。而中小型客户之所以选择商住公寓作为办公场所,不外乎是冲着商务公寓低廉的价格和更宽松的贷款条件,而商住公寓之所以价格较低,却是政策不健全所导致。双方主要差异可见下表：物业类型使用年限按揭政策使用范围商住公寓70年7成20年按公寓（低标准）若住宅立项，则不能注册公司写字楼50年5成10年按写字楼（高标准）可以注册公司目前京城商住公寓的主力价格大概在8000-9000之间,其中CBD均价最高，其次是中关村,其价格与同区域内的写字楼售价相比要低很多，甚至比一些高档外销公寓还低。随着写字楼供应量的加大和价格的走低,如何保持价格优势将成为商住公寓立足于市场至关重要的因素。而以下因素的变化将对商务公寓今后的市场前景起到决定性作用：国家政策的完善程度。对于纯商务的商住公寓来说,今后政府是否会有实质性的政策出台还不得而知,万一政策漏洞被堵，商住公寓的许多优势也将变成泡影。另外,土地资源的控制也会成为限制商务公寓开发的主要因素。同区域内中档写字楼和类似产品的开发力度。由于高档写字楼的需求略显不足,中档写字楼或者类似的产品的开发量将会有所增加,到时将和商住公寓形成直接的竞争。市场需求的变化。随着近年来商务公寓开发量的增加,产品同质化问题也愈加明显,故而如何根据市场需求的变化,开发出具有个性化的产品也将是取胜的关键。