房地产投资项目整体规划定位分析.docx

房地产投资项目整体规划定位分析一、初步规划设计思路说明产品形态和主题，产品体现的主题思想（建筑形式），主要设计风格、设计特点。二、项目整体定位1、形象定位2、客户定位1）客户细部分析（核心客户、重要客户、潜在客户）2）目标客户价值取向分析根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。3、产品定位1）项目产品系的选择2）项目的面积配比3）产品打造的关键点4、价格定位1）采用市场比较法，确定本项目的目前均价评价因素位置交通综合配套远景规划景观和社区外部环境户型建筑规划发展商品牌建筑质量各项目得分与项目的距离关系各项目权重各项目均价评价因素的分100值（总分Ioo)项目1890.34000项目2910.354500项目3850.255000项目4750.14000本项目44252）设定价格的年均增长率，得到项目开盘时的均价。产品类别建筑面积（万/平米）占总可售面积比例装修标准（元/平米）起价（元/平米）均价（元/平米）整盘均价（元/平米）去化量（万平/年）高层住宅商业三、规划设计的可行性分析1、产品定位与上述规划设计思路的适应性在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、”风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。四、初步设计后的主要经济技术指标提供项目主要经济技术指标，各户型及产品建筑面积、层数等。本部分应主要由设计专业配合完成。五、项目SWOT分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）从微观角度、内部因素分析，主要从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。2、机会点（“0”）与威胁点（T）从宏观角度、外部环境分析，主要是从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述对项目的影响。3、项目劣势及威胁的规避可用项目SWOT分析图说明。优势劣势