重庆市綦江区集体建设用地基准地价使用说明.docx
重庆市基江区集体建设用地基准地价使用说明一、适用范围重庆市菜江区两规重叠区域外的集体建设用地。二、基准地价内涵基准地价的内涵为集体建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为地面价，是指单位集体建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米b（-）基准地价容积率商服用地1.5,工业仓储用地1.0,公共管理与公共服务用地LOo（二）基准地价土地开发程度“三通一平”，即宗地外通路、通电、通上水及宗地内场地平整。（）基准地价使用年限商服用地40年、工业仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。（四）基准地价期日2021年1月1日。三、土地用途分类基准地价土地用途分为商服、工业仓储、公共管理与公共服务3个用途。（-）商服类村庄商业服务业设施用地（包括小超市、小卖部、小饭馆等配套商业、集贸市场以及村集体用于旅游接待的设施用地等1（二）工业仓储类村庄生产仓储用地（用于工业生产、物资中转、专业收购和存储的各类集体建设用地，包括手工业、食品加工、仓库、堆场等用地卜（）公共管理与公共服务类村庄公共服务设施用地（包括公共管理、文体、教育、医疗卫生、社会福利、宗教、文物古迹等设施用地以及兽医站、农机站等农业生产服务设施用地）；村庄公共场地（用于村民活动的公共开放空间用地，包括小广场、小绿地等）；村庄道路用地（村庄内的各类道路用地）；村庄交通设施用地（包括村庄停车场、公交站点等交通设施用地）；村庄公用设施用地（包括村庄给排水、供电、供气、供热和能源等工程设施用地；公厕、垃圾站、粪便和垃圾处理设施等用地；消防、防洪等防灾设施用地卜其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。工业仓储类、公共管理与公共服务类用地中的配套经营性设施用地，应参照商服用途确定。四、基准地价的应用运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。(-)宗地价格计算公式土地价格=适用的基准地价X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X区域和个别因素修正系数土±地开发程度修正值(二)宗地价格测算中的相关参数的确定1 .适用的基准地价的确定根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据规划自然资源主管部门公布执行的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。2 .期日修正系数的确定期日修正系数二宗地估价期日的地价指数+基准地价期日的地价指数宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。3 .年期修正系数的确定“年期修正系数"1二""tr'J1-1(l÷r)r为土地还原率(商服、工业仓储、公共管理与公共服务分别为7.35%、6.75%、6.15%)；n为宗地剩余使用年限；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。4 .容积率修正系数的确定按照宗地的法定容积率(R),根据容积率修正系数表确定容积率修正系数。商服、公共管理与公共服务容积率小于LO时，按容积率LO确定修正系数；商服、公共管理与公共服务容积率大于3.0,按容积率3.0确定修正系数。工业仓储用地不进行容积率修正。当R1<R<R2(RUR2为上述容积率修正系数表中所列的相邻容积率)时，按下列公式计算容积率修正系数(X):X=Xl+(X2-X1)X(R-Rl)/(R2-R1)XUX2为RI、R2所对应的容积率修正系数。5 .土地开发程度修正值的确定当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应根据土地开发程度修正值表确定开发程度修正值O6 .区域和个别因素修正系数的确定n区域和个别因素修正系数=1+W先按照区域和个别因素修彘数表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的区域和个别因素修正系数。Ki为第i种因素的修正系数。附表：1.容积率修正系数表2.土地开发程度修正值表3,区域和个别因素修正系数表容积率修正系数表用途容积率商服公共管理与公共服务.o0.871.001.5LOO1.0821.111.152.51.211.20>31.301.24土地开发程度修正值表土地开发程度开发项目及成本（元n）（按土地面积计）场地平整通气通路通水排水通电通讯汇总取值区间1525152515255155155154664126三通一平202020101010595区域和个别因素修正系数表表3.1商服用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距城区、乡镇中心的距离（m）300(300500J(50010(100015()0>1500城镇规划定位中心城区重点发展镇一般乡镇/临街状况临场镇主干道50米内有场镇主干道临支路100米内有场镇主干道不临路交通条件道路通达度有省、市级道雌过有县级道路经过有镇级道路经过有乡村道路经过无道路经过距火车站的距雷（m）1000(1000,3000(3000,4000(4000,5000>5000距长途车站的距离（m）<300(300,500(500,10001(1000,2000>2000距高速公路出口的距离（m）1000(1000,3000(3000,4000(4000,5000>5000基本设施供水保证度（%）>9085,90)80,85)75.80)<75排水条件排水畅通、常年不漫水畅通、年内23次漫水偶尔阻塞、年内23次漫水偶尔阻塞、年内59次漫水常阻塞、常漫水供电保证度（%）>9085,90)80,85)75,80)<75通讯保证度（%）>9085,90)80,85)75,80)<75学校、医院、电商等公用设施完备度完善较完善一般较差差人口状况（客流量）大较大一般较小小景区资源5公里内有世界自然文化遗产、国家5A级景区5公里内有国家级景区5公里内有省、市级景区510公里内有国家级、省、市级景区或3公里内有区级景区10公里外有国家级、省、市级景区或3公里外有区级景区空气质量空气质量优空气质量良好空气质量一般有轻微污染或刺激性空气异味有污染源，污染较明显个别因素距景区资源的距离（m）400(400,800J(800,l0(1(X)0,15()0>1500宗地整形度规则较规则一般较不规则不规则宗地坡度<5°(5,10(10,15(15,25>25°工程地质无不易发区低易发区中易发区高易发区宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距城区、乡镇中心的距离1.50.750-0.68-1.35城镇规划定位0.370.190-0.17-0.33临街状况1.140.570-0.52-1.03交通条件道路通达度0.370.190-0.17-0.33距火车站的距离0.370.190-0.17-0.33距长途车站的距离0.20.10-0.09-0.18距高速公路出口的距离0.370.190-0.17-0.33基本设施供水保证度0.180.090-0.08-0.16排水条件0.2().10-0.09-0.18供电保证度0.230.120-0.11-0.21通讯保证度0.180.090-0.08-0.16学校、医院、电商等公用设施完备度1.140.570-0.52-1.03人口状况（客流量）0.580.290-0.27-0.53旅游资源1.530.770-0.69-1.38空气质量0.350.180-0.16-0.32个别因素距景区资源的距离0.560.280-0.25-0.50宗地整形度0.180.090-0.08-0.16宗地坡度0.180.090-0.08-0.16工程地质0.370.190-0.17-0.33合计105.040-4.55-9表3.3公共管理与公共服务用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距城区、乡镇中心的距寓（m）300(300-500(500-1000(1000-1500>1500城镇规划定位中心城区重点发展镇一般乡镇/交通条件道路通达度有省、市级道路经过有县级道路经过有镇级道路经过有乡村道路经过无道路经过距火车站的距离（m）1000(1000,3000(3000,4000(4000,5000>5000距长途车站的距康（m）300(300,500(500,1000(1000,2000>2000距高速公路出口的距离（m）1000(1000,3000(3000,4000(4000,5000>5000基本设施供水保证度（%）>90|85,90)(80,85)75,80)<75排水条件排水畅通、常年不漫水畅通、年内23次漫水偶尔阻塞、年内23次漫水偶尔阻塞、年内59次漫水常阻塞、常漫水供电保证度（%）9085,90)80,85)75,80)<75供气保证度（%）>9085,90)80,85)75,80)<75通讯保证度（%）9085,90)80,85)75,80)<75学校、医院、电商等公用设施完备度完善较完善一般较差差人口状况（客流量）大较大一般较小小旅游资源5公里内有世界自然文化遗产、国家5A级景区5公里内有国家级景区5公里内有省、市级景区510公里内有国家级、省、市级景区或3公里内有区级景区10公里外有国家级、省、市级景区或3公里外有区级景区空气质量空气质量优空气质量良好空气质量一般有轻微污染或刺激性空气异味有污染源，污染较明显个别因素距景区资源的距寓（m）<400(400,8001(800,1000(10
