家具广场物业内部管理规范.docx

家具广场物业内部管理规范1、目的：规范物业部内部管理工作，确保物业管理工作有序进行。2、适用范围适用于某某家具广场物业部内部管理。3、规范内容3. 1物业晨会公司分管副总每天参加物业晨会，晨会由物业部经理、主管轮流主持。时间为每天上班后半小时内。晨会重点内容有：- 昨日工作完成情况；- -昨日发生的重要事件和发现的问题及其处理情况；一-昨日接到的建议、表扬、投诉的处理情况，并分析原因；- -当日工作安排；汇报需其它专业、部门协助解决的问题；- -汇报需由分管副总、经理决策的问题等。3. 2物业例会公司分管副总每周主持物业部经理、主管、班长和相关员工参加的工程例会。例会主要内容有：-本周工作总结，表扬、批评、投诉情况；能源消耗情况，分析超指标或节约的原因；-下周工作安排；-一团队管理情况和需要协调解决的问题。3.3员工定期考评定期对每位员工完成的设备维保记录、填写的各类运行记录和客户服务满意度调查结果等进行考评，对工作成绩优异的员工表扬和奖励，对排名靠后的员工进行思想沟通、在岗培训，并施行末位淘汰，激励基层员工积极学习、认真工作，不断提高员工队伍的综合素质。3.4员工定期面谈公司分管副总经理要定期与每位员工面谈，至少每月一次。通过面谈了解基层员工的思想状况，对部门工作的意见、建议，工作、生活中是否有困难等。3. 5工作计划和总结物业部需制订年度工作计划和工作总结，按编制月度工作计划和工作总结。月工作计划包括工作计划内容、计划完成时间和责任人等，月工作总结包括工作内容、完成情况和责任人等，由公司分管副总、总经理批准后执行。3 .6物业费用预算计划物业部需根据工作计划提前制订年度费用预算计划和月度费用预算计划。重点控制每月能源支出费用、零星采购费用、维护保养费用等。由公司分管副总、总经理批准后执行。4 .6物业管理月报物业部需每月定期向集团物业管理中心上报物业管理月报，报告物业管理工作及能源、维修费用的基本情况。3.7物业管理重大事件上报物业部需不定时向集团物业管理中心上报有关物业管理工作中重大事件发生的详细情况。无论发生任何设备故障和事故，都必须立刻组织力量迅速处理，发生较重大事故和故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作产生较重大影响，直接经济损失100O元以上者）时，必须在30分钟内报告集团物业管理中心。在事故、故障初步处理后，要形成事故、故障书面报告，形成分析意见和预防改进措施，防止类似问题再次发生。3.8总值班制度物业部应建立总值班制度，每天确定一名主管以上管理人员为总值班，明确总值班的责任范围和值守要求。公司分管副总每天必须查看总值班记录，对于尚未解决的问题随时跟踪限期解决。3.9设施设备清单及台帐物业部应通过进行接管验收，建立公共设施设备清单，详细列明商场物业的各种设施设备，并针对重要设施设备分别建立设施设备台帐。3. 10技术资料档案物业部应建立设备技术资料档案，各种设备技术资料应指定专人集中保管。4. 11备品备件库物业部应建立设备运行保障和预防性保养所必需的备品备件一览表，明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等，并对备品备件保存状况进行定期检查。5. 12工具管理物业部应加强工具管理，建立个人工具台帐和公用工具使用登记制度，将工具的保管责任落实到人。-一个人工具由领用人保管，工具领用时须填写个人工具领用表，建立个人工具台帐；-公用工具由主管负责管理，需领用公用工具时，应填写公用工具借用表,工具归还时，由保管人检查，确定所借用工具无脏无损后方可接收、注销。如发生工具遗失或因个人使用不当而造成工具损坏时，应当由使用人照价赔偿。-一值班使用的工具实行值班人员交接管理制度，接班人检查工具无误后签字交接。如发生工具遗失或损坏时，应当由交班保管者负责赔偿。-所有工具原则上不允许外借，如遇特殊情况需外借时，500元以下工具须物业部经理批准，500元以上工具须总经理批准。3.13设施设备运行方案物业部应根据商场运营需要，对各类公共设施设备的具体运行（开启、关闭）时间、安全注意事项和控制标准进行系统规定，形成本公司的设施设备运行方案。设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺，与租赁合同、物业管理合同等文件保持一致。3.14维修项目及收费标准物业部应制订书面的公开文件，明确可以提供的工程维修项目及收费标准，并向业户公告。针对经常性的、且有一定技术难度的维修工作，应制订书面的维修工作指引，以指导维修人员的维修工作。3.15设备设施钥匙管理物业部应制订设备设施钥匙管理办法，钥匙由主管负责管理，借用时必须填写钥匙借用明细表，钥匙管理人必须注明借用时间、归还时间，借用人必须注明所借用区域的钥匙及用途，并签字认可；交接班时钥匙必须进行清点，确认无误后，接班人员方可签字认可。未经领导同意，不允许利用工作之便私自复制商业广场钥匙，违反规定视情况轻重处罚。3. 16员工报告制度物业部应明确员工报告制度，下列情况须在设备运行记录表、交接班记录或书面报告。- 一发现设备存在重大故障隐患。- -设备非正常操作的开停。- -设备除正常操作外的调整。- -设备发生故障或停机检修。- -系统运行方式有较大改变。- -影响正常运行（如停电、停水、停空调、停电话等）的任何施工及检修。- 零部件更新、代换、或加工修理。- -人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。- 一请假、换班、加班、倒休等。- -除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员，遇有紧急事件发生可以越级汇报。4、质量记录4.1 工作计划表4.2 工作总结表4.3 物业管理月报