物业服务住宅各岗人员配备方案.docx

物业服务住宅各岗人员配备方案1、管理人员(1)主管：无论面积多少,均应设项目经理1人。10万30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管、保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设服务中心，人员配备遵循上述标准。(2)楼宇巡直人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20万平方米设2人；30万平方米以上设3人。(3)服务中心人员：5万平方米以下设管理员1人；510万平方米设2人；10-15万平方米设3人；每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上,则按项目的实际情况,有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。二、秩序维护(1)安全护卫主管人员：30万平方米以下配置主管1人，保安班长34人。(2)秩序维护员1)全封闭小区(人车分流)每个出入口至少设置6人(三班倒)。2)巡逻秩序维护员每3人一组可监护面积5万平方米左右(三班倒)。3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数,但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。5皮全人员综合劳动定额每4000-6000平方米配置3A（三班倒）。三、工程维修人员（1）工程维修主管1） 10万平方米以下配置主管1人，不设班长。2） 1030万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。3） ）30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。（2）维修工1 ）每个高压配电房值班电工3人。2 ）每10万平方米配置水工1人。3 ）中央空调系统每10万平方米配置1人。4 ）每10部电梯配专职电梯工1人。5 ）每10万平方米配置维修电工3人。6 ）每10万平方米配置综合维修工2人。7 ）机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10-12人。四、清洁卫生人员（1）保洁人员综合劳动定额：4000-6000平方米配置1人。（2）清洁主管：10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万-20万平方米，配置主管1人，班长2人；20万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。（3）保洁员1）楼梯清洁:14层/h*人（1梯4户）。2 ）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。3 ）地面清扫：500平方米/h*人。4 ）洗地毯：100平方米/h*（23）人。5 ）刮玻璃：15平方米/h*人物业管理圈。6 ）清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/1Omin.7）清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10层/d*人。五、园林绿化人员（1）园林绿化人员综合劳动定额1）室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。2）室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配24人。（2）园林绿化主管：30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。（3）绿化工人1）绿篱及灌木修剪a、墙状绿篱：人工20mh;机剪50mhob、丛生或块状绿篱：人H25平方米/h;机剪50平方米/h。&球状绿篱：直径Im球形，4棵/h。2）大树修剪a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。b、冠径1015m,需3人配合,3棵/8h*3人。&冠径510m,需2人配合,12棵/8h*2人。d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2-5棵/h*人。3）剪草a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。&三级草坪：用气垫机剪180平方米/h;割灌机剪60平方米/h。d、四级草坪：割灌机剪40平方米/h。4 ）淋水：人工喷淋平均500平方米/h*人。5 ）杂草清理：人工除杂草平均20-50平方米/h*人不等。6 ）机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。六、物业管理服务人员综合劳动定额(1)多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积2500-3000平方米；5万10万平方米，每人监护面积3000-3500平方米；10万30万平方米，每人监护面积3000-4000平方米。(2)高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000-2500平方米；5万10万平方米，每人监护面积25003000平方米；10万30万平方米，每人监护面积2500-3500平方米。