火炬开发区宫坂富士中山有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

火炬开发区宫坂富士（中山）有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和详细规划，火炬开发区管委会拟对位于中山市火炬开发区濠江路16号的宫坂富士（中山）有限公司旧厂房用地进行改造，由宫坂富士（中山）有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市火炬开发区濠江路16号，北至新明机电厂房，南至三井化学厂房，东至濠江路，西至日立厂房，用地面积L9375公顷（19374.7平方米，折合约29.06亩）。（二）标图入库情况改造地块于2023年8月纳入“三旧”标图入库，图斑编号为,图斑面积为L9376公顷（19376.1平方米,折合约29.06亩），其中L9375公顷（19374.7平方米，折合约29.06亩）纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第号，为土地权利人宫坂富士（中山）有限公司自1998年11月开始使用。（四）土她利用现状情况改造地块原有5栋建筑物，建筑面积7008.78平方米，已按规定办理规划报建等手续，现状容积率0.36,用作工业厂房,为宫坂富士（中山）有限公司自1998年11月开始使用。该地块目前已拆除建筑面积合计。平方米，改造前年产值为910万元，年税收为54万元。改造地块不涉及闲置、查封、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。该地块的不动产（抵押登记号：粤（2023）中山市不动产证明第号）已抵押给中国工商银行股份有限公司中山高新技术开发区支行，并已征得抵押权人同意改造。（五）规划情况改造地块符合国土空间总体规划、详细规划，已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）。其中，在中山市国土空间总体规划（2021-2035年）中规划为建设用地，符合国土空间总体规划；在中山火炬开发区沙边-泗门-濠四片区控制性详细规划调整（2021）（中府函（2021）318号）中,一类工业用地L5750公顷（15749.7平方米，折合约23.62亩），规划容积率L0-3.5,建筑密度35-60%,绿地率10-15%,生产性建筑高度W50米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度W100米，城市道路用地0.3625公顷（3625.01平方米,折合约5.44亩）。改造地块位于城镇开发边界内、不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及宫坂富士（中山）有限公司一个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、中山火炬开发区沙边-泗门-濠四片区控制性详细规划调整（2021）管控要求实施建设。在详细规划中属道路等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应将用地交给属地政府使用。改造项目拟采取权利人自主改造方式，由宫坂富士（中山）有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将升级为中山匠家智谷产业园，改造后将用于新一代信息技术及高端制造产业生产，在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.4,总建筑面积不小于69300平方米（含不计容建筑面积约3400平方米），其中新建建筑面积69300平方米，不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到40000万元，年税收将达到872万元。四、资金筹措改造主体拟投入资金21000万元，其中自有资金6000万元，银行借贷15000万元，具体以资金筹措的实际情况为准。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分1期开发。开发时间为自改造方案取得批复之日起六个月内动工，拟投入资金21000万元，拟建建筑面积69300平方米（含不计容建筑面积3400平方米）。主要实施建设工业生产厂房。六、实施监管为确保项目按期实施建设、落实项目建设要求，改造主体应当按规定与火炬开发区管委会签订项目实施监管协议，并按监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确：该项目涉及工业物业分割销售，改造主体自持销售比例为20%（自持）、80%（销售）。改造主体应履行的实质性改造、工业厂房建设标准等相关义务，详见项目实施监管协议。