某物业设施设备运行管理作业指导书.docx
某物业设施设备运行管理作业指导书1 .目的：维护设施设备正常运行。2 .适用范围：*商业项目3 .管理内容:活工作内容RuZ相关记录动3.13.1.1项目在服务方案制定时，应拟定各功能系统的开关时间，与方案项目公区设备设一同报地区商业审批。工程开关时间备I公区照明应按以下分类：白天辅助照明、夜间补充照明、灯箱照明、负责表运行时间车库照明、应急照明、装饰和LOGO照明。I非营业时间照明达到可视需求，在有需求的地方给予“移动灯架"作为补充照明。营业期间：确保光线达到营业需求（具体开关时间项目情况实际情况制定公区设备开关时间表）I开关时间：（详见公区设备开关时间表），开关顺序由内向外。I中央空调系统根据室外环境温度及与室内环境温差确定，需要保证售场环境温度达到参数要求。I卫生间通风系统与商场营业时间同步。3.1.2项目运营过程中，除因临时接待等短暂性任务，设备运行时间的调整或改变，均应通报商运公司后以书面方式确定。人运I卖场环境温度控制标准：夏季26,冬季18oCo内业行I管道无渗漏现象，设备表面清洁、无脱漆；保温层无破损。值班管3.2.2消防系统：班长理I消防设备、主机工作正常，报警点位故障率3标I备用电源正常，停电时工作时长2小时。准3.2.3弱电系统：I监控系统：监视、画面分割器工作正常、图象清晰，录像保存时间30天。I报警系统：防盗报警系统工作正常，报警接通率100%oI广播与背景音乐系统：工作正常,音质清晰。3.4.4 给排水I管道无渗漏，无锈蚀，各仪表、阀门工作正常。I各排水设施无杂物堵塞,排水畅通。3.4.5 电梯I各安全装置工作正常，运行无异响、无抖动，平层土IOMM。I轿内照明，装饰完好。I呼梯按钮、楼层显示正常。I若营业时间内出现扶梯故障，在30分钟内能解决完毕的立即维修，但需做好温馨提示及客流引导工作；30分钟以内无法解决的，在营业时间内的扶梯处理原则：故障扶梯不封锁，在温馨提示到位的情况下，确保顾客能步行通过,同时优先保持正常运行的扶梯为"上行”。I配电室环境温度35°c；变压器温度85°C；运行电流额定电流*85%I供电电压：额定电压95%100%；三相电压最大值与平均值差不应超过5%。I公区保证99%的亮灯率，各配电箱完好、锁闭、无锈蚀。I应急电源能在市政断电后15分钟内正常供电。3.3333.3.1项目的设施设备日常维护保养由项目工程部负责，年度专设施设备设项维修参照专项维修制度执行。工程运行评估报备33.2项目在每年10月15日前提交本年度设施设备运行评估报告，员工告、维对现有设备运行情况进行有效分析,并根据该评估报告,拟定次年年年度保养护度保养计划、年度设施设备专项维修计划，提交地区商业审核。计划、保3.3.3凡是需要停止运行后实施维护保养的设施设备,需要提前通报地年度设施养区商业审核，达成一致后实施。设备专项维修计划3.4.3.5. 1.预警分类根据设备运行情况或隐患情况分为“一般、“轻微"、"较大"级、"重大"、"特大"五级。3.4.2判断依据：判断标准将根据故障恢复周期；设备所属位置；危害、紧急程度三个方面作为依据，当事件同时具备多方面问题时，应以其中预警程度最高的为标准。“一般故障：I公区设备、设施相关隐患或故障排除时间1天以内；I不涉及到商家的直接经济损失SlOOo元。I隐患或故障对单一商家正常经营造成影响，故障排出时间1小时内；单一商铺相关设备故障，不影响商家经营情况下，排除时间4小时以内。I相关设施、设备隐患或故障,将会对客户造成100O元以下直接损失；I公区设备、设施相关隐患或故障排除时间1天以内；强大做障:I公区设备故障排除时间2天以内；相关设备故障只涉及单一商铺，不影响商家经营情况下，故障排除时间4小时以上。I设施、设备隐患或故障将会对2家以上商铺造成局部影响，但仍能保持正常经营。设备故障分析报告I相关设施、设备隐患或故障,将会对客户直接损失1000元、10000元，存在一定人身安全隐患。“重大”故障：I相关设施、设备隐患或故障，将会对客户直接损失oooo元以上。I公区设备、设施相关隐患或故障排除时间5天以上。I对商家正常经营将造成影响。3.4.3.通报机制：I发现隐患后依据3.4.2条判断预警程度，并在1小时内通报工程班长进行复核，按以下等级通报：I“一般做障由物业内部部门之间通报；I“轻微”故障通报部门负责人、项目经理及商运公司运营经理；I"较大”故障通报部门负责人、项目经理、区域总经理、运营部经理、商运项目总监；I"重大”故障通报部门负责人、项目经理、区域总经理、运营部经理、商运项目总监、物业总经理、商运总经理。34.4处理机制：I对轻微"以下故障或隐患，进入报事流程进行处理，I对"较大以上故障或隐患，项目工程部应在处理完毕后一周之内，提交设备故障分析报告由商运公司审核。4.相关记录：4.1. 设备故障分析报告4.2. 设施设备运行评估报告4.3. 年度保养计划4.4. 年度设施设备专项维修计划
