某房地产建筑施工标准化工期.docx
某房地产建筑施工标准化工期1目的1. 1为集团战略发展提供技术支持。1.2 为集团领导在战略决策阶段从宏观层面掌握项目开发的建设周期。1.3 .3为集团项目开发进度指标的合理性提供决策依据。1.4 为集团各子公司工程建设进度的精细化管控提供参考。2适用范围2. 1适用对象2.2.1 本指引适用于集团新建住宅地产开发项目的决策及前期阶段。2.2.2 本指引不适用于受拆迁影响和土地一级开发成熟度影响的工程项目。3术语3. 1定额工期3.1.1定额工期是指工程自开工之日起至完成合同约定的全部工程内容，符合合同约定竣工验收条件，提交竣工验收申请报告之日止的全部施工日历天数。3.1.2有效工期有效工期，即工程的有效工作日。工程施工期间，凡遇到不可抗力的事件发生，如地震、战争、洪水、暴乱等等，以及非承包商原因的断水断电8小时以上均不计入有效工期。工程因地下基础施工遇到古墓、文物、障碍物等不可预见因素而停滞的时间均不计入有效工期。3.1.3标准工期标准工期是项目独立标段在工程建设阶段有效工期在关键线路上的算数值以及辅助因素日历时间的累加和，是该标段工程建设的标准施工周期。4计算说明4.1 计算原则4.1.1 各项目标准工期的确定必须以安全、质量符合国家及地方相应的法律法规和标准规范为前提。4.1.2 当工期需要压缩时，施工规范明确的施工技术间歇时间，质量评定、验收时间和必要的工序准备时间不得压缩。4.1.3 当工期压缩量大于定额工期的25%,或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时，项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议。1.1 .1依据全国统一建筑安全工程工期定额将全国划分为I、口、m类地区。1.2 .2I类地区：上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、重庆、海南。1.3 .311类地区：北京、天津、河北、山西、山东、河南、陕西、甘肃、宁夏。1.4 .411I类地区：内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、西藏、青海、新疆。5计算假设5. 1最长周期假设同期开发的项目中按照施工最长周期楼栋（一般为最高层）的建设周期为计算工期，其余楼栋及附属建构筑物的建设工期均可通过交叉施工覆盖在关键工期内。（如：别墅、板楼、小高层、泵房、售楼处等施工周期可以不另行计算。）5.1 同时开工假设存在多个标段或者多个总包的项目，在计算该区（期）标准工期时假设所有标段同时开工。标准化工期计算区（期）内的各专项工程和总包工程一次性验收合格，不考虑质量事故处理和质量缺陷返工时间。5.4 不发生安全生产事故及非正常停工假设施工过程中不发生安全生产事故，也不产生因安全事故而被政府管理部门停工。不因管理部门的各种行政命令而停工（如发生，计划相应顺延）。6计算指标6. 1最长周期计算区（期）内施工最长周期楼栋的层数。6.2计算结果（绝对指标）按照标准化工期计算方法所得的算数累加值就是计算结果的绝对指标。6.3相对指标相对指标界定了标准化工期的合理范围和压缩空间。即在绝对指标的基础上，I类地区±10%,II类地区±15%,In类地区±20%o工程最佳开工时间，为工程所在地立春后的非冬季施工时间。6.4.2不利开工时间6.4.2.1工程未能在进入冬季施工前完成正负零以下部分工程，一般为工程所在地进入冬季施工前三个月内开工。6.4.2.2工程未能在进入雨季施工前完成基础垫层施工，一般为工程所在地进入雨季施工前一个月内开工。6.4.2.3工程选择在不利开工时间开工，项目公司须制定相关施工方案并组织集团相关职能部门召开专题会审议。7计算方法7. 1工程建设三阶段7.1.1 第一阶段包括施工前准备工作、土方与桩基工程及士0.00以下结构施工三个环节。此阶段受水文、地质和气候条件等环境影响因素最大，较容易出现突破工期和成本的情况。计算第一阶段标准建设周期时，只需按照项目产品的结构形式和桩基形式选择相应算数值，再进行纵向累加。7.1.2 第二阶段包括主体工程和粗装修及相关专业工程两个环节。此阶段是施工交叉作业最复杂、各专业协同施工管理难度最大的阶段。计算第二阶段标准建设周期时，首先应确定该区（期）产品中的最长施工周期楼栋层数，然后按照选择每个环节的对应数值，最后进行纵向累加。7.1.3 第三阶段即小市政及绿化景观工程施工阶段。此阶段是政府相关主管部门控制验收项目最多，外部验收程序较不可控的阶段。直接累加第三阶段对应数值。8其它影响因素8.1辅助因素包括降水、地库、裙楼、电梯、坡屋面、雨季影响和气候节日影响因素。计算时依据该计算区（期）的具体情况，选择相应项目，并将数值进行纵向累加。8.2 标准化工期标准化工期绝对值的计算即将第一阶段、第二阶段、第三阶段和其它影响因素的各算数值进行累加。8.3 标准化工期的相对值参照本指引4.2和8.1进行确定。标准化工期的相对值以其它影响因素的累加和为计算基数以及6.3相对调整幅度为依据。9计算表10.2参考文件10.2.1房地产行业标杆企业标准化工期计算方法；10.2.2全国统一建筑安装工程工期定额;10.2.3北京市建设工程工期定额。IL支持性文件12、相关记录表格附件一计算实例北方吉林省首地房地产开发有限公司A区标准化工期计算:基础数据：最高楼层27层，地下室两层，4部电梯。
