设备设施通用管理制度.docx
设备设施通用管理制度一、设备设施安全管理1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全设备台帐。2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年年度设备设施保养计划、年度设备设施大中修计划。二、设备设施检查管理1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写季度/月度设备设施检查记录。2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。三、设备设施值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查,准点操录各设备运行数据，认真填写设备运行记录、交接班记录。3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。4、交接班规程(1)值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。(2)交班时，交班人员必须20分钟作好交班准备。（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。（4）交接班时主要在做好“五交”-交安全、交纪录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态、交班后，双方在交接班记录上签字确认。、（5）下列情况下不得交接班：没有完全达到“五交”规范要求时。接班人未到岗，交班人不准下班。接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。交接过程中发生故障，应停止交接，有交班人负责处理事故。接班人协助。四、设备设施维修保养管理1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养，如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。3、维修(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能恶变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。(3)维修主管应督导维修人员按时作业。(4)施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。(5)维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写设备设施维修记录。4、保养(1)实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购并报批，提前组织维修保养材料。(2)正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。(3)保养完毕后，保养人员应如实填写设备设施保养记录5、紧急事故处理(1)接到紧急故障请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。(2)到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。(3)实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令（第373号）特种设备安全监察条例执行。（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应防范措施。（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实填写出书面报告上报相关部门。五、设备设施大中修、更新、改造管理1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交友小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。4、工程部竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认,并按规定办理款项支付签字手续（按西安市物业管理条例规定，须由业主委员会全体成员签字）。六、设备资料管理1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：设备台帐、随机资料图册、设备设施维修记录表、设备报废审批表。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特种设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。
