《深圳市危房重建规划管理规定（征求意见稿）》向社会征集.docx

深圳市危房重建规划管理规定（征求意见稿）向社会征集意见反馈情况表序号意见或问题采纳情况说明1早期建筑设计依据的标准和现在建筑设计依据的标准可能已有变化，仍按原风格不改变原设计重建，可能会造成不符合现行的建筑设计标准。建议可在不改变原占地面积、原分栋分户产权面积的前提下，按现行标准优化设计。比如20多年以前的凉台和门窗设计和外观颜色等都特别老气、笨重、不符合21世纪现代城市整体风格，业主自己加装的防护网锈迹斑驳，甚至存在安全隐患，非常影响城市外观，可否优化凉台和门窗、电梯、简洁的外观设计？采纳本规定提出危房按“原风格”重建，主要考虑危房重建后与周边现状建筑协调的问题。在遵循建筑形态构成、艺术处理和设计手法等延续原风格的基础上，可按照现行建筑设计标准对建筑立面细节、材料等进行优化设计。2重建申请加装电梯，原占地面积、原分栋分户产权面积又不能改变，可能造成没有位置加装电梯。建议加装电梯的占用的面积可增加，或者各户各自分摊或一部分业主分摊，一部分占用公共用地。解释说明根据深圳市既有住宅加装电梯管理规定，“对因加装电梯而增加的建筑面积，经约定为不可分摊公共面积后，属于该栋（梯）全体业主共同共有，不再变更各分户业主产权面积。”危房重建加装电梯按照该规定执行。3重建的申请人，应该是全体重建的业主，但不可能全体业主作为重建申请人，能否说明哪些机构或组织可作为申请人，如业委会。采纳本规定第六条对危房重建申请人有相关规定4重建流程是否与开发商新建流程一样繁琐？能否简化，减少重建所需时间。采纳本规定对危房重建流程进行了简化，分为危房重建方案核查和建设工程规划许可两个阶段，同时，对申报材料和办理时限也进行了精简。5重建政府是否有补贴、补助，有无标准，重建所需的费用是否要全部由业主负责？每个业主负责比例如何划分？重建项目是否能免征所有或者部分税费，以降低重建成本？解释说明该规定属于我局部门规范性文件，主要解决危房重建的规划报建条件、流程等问题。涉及重建费用、补贴、税费等问题，不属于本规定约定的内容。6政府是否有机构能代理或者协助重建人选择重新项目咨询或代理人，以便解决业主对建筑行业、流程、各方面不了解的弊端。解释说明危房重建的报建按照建设项目的基本建设流程办理，业主或建设单位可选择市场上相关咨询机构提供服务。7关于“建筑层高可按设计标准优化设计”，可否为“建筑层高层数按设计标准优化设计”？增加底层架空将涉及建筑高度增加。解释说明根据本规定第五条第（四）款，为改善居住条件，经批准可以增加架空公共空间等核增面积。8危房重建是否需要将老房产证注销？假如一定要注销，那么如何保证重建后的验收通过，确保能拿回新的房产证？验收标准和细节，新证的有效时间等希望出明确的细则。解释说明根据本规定第十三条，危房拆除后申请人应当依法向市不动产权登记机构申请办理注销登记。危房重建应按照规划和自然资源部门核发的建设工程规划许可证及其附图内容建设，方可通过规划验收和办理产权登记。危房重建验收相关要求按照新建项目的验收规定执行。9已鉴定为危房的未申报已经自行拆除为空地的如何完善手续？未申报拆除之后建了一半被强制叫停的如何处理才能对应规定重建？解释说明1、根据深圳市房屋安全管理办法，房屋安全责任人应对危险房屋及时治理、解危。危房重建应按照深圳市房屋安全管理办法和本规定办理重建规划审批手续。2、涉及违法建设行为，应经我市土地监察机构处理后，按程序办理相关重建手续。10原小区有总体规划的，要拆除这栋是否需要重新办理规划许可证？是否需要办理建设许可证？办证流程和难度是否明确？由于老小区原始资料已无法拿到。解释说明根据本规定，危房重建不涉及房产面积的增加，不需变更建设用地规划许可证（公共配套设施类危房重建增加建设规模的除外），应办理建设工程规划许可，相关办理流程已在本规定中明确。老旧小区原始资料可通过查询相关档案信息获取，如档案资料不全的，可通过现状测绘或地形图、影像图获取信息。11查违执法部门有没有一个和法规一致的执法标准？做到和法规统一标准解释说明危房重建的查违执法按照我市规划土地监察有关执法？法规和规定执行。12重建的面积，外观，格局等等都可能和原来不一致，怎么明确合法性？解释说明在本规定确定的重建原则和要求基础上，依据重建批准的建设工程规划许可建设，方可通过规划验收，办理产权登记。13双拼的房屋在拆除重建的过程中如何进行？解释说明危房重建时应确保不突破任何一个房产证规定的房产面积。重建后按原产权证数量办理房产登记。14建议对历史遗留问题但还没合法产权的房屋，只要业主提出，经主管部门检验确实有安全隐患的，应该纳入可重建的范围，但不可超越原建筑范围和原面积，也不可转正。不采纳根据中华人民共和国城乡规划法，取得合法的土地权属证明文件是办理建设工程规划许可的前提条件。151、建议将农民房纳入危房重建范围，农民房只要满足现行出租有租房编码即可，这也是考虑住在里面的人身安全；2、尽量把农民房纳入大面积旧改，深圳是打造社会主义先行示范区国际大都市，农民房很多都是有消防隐患的，这也是满足这次规定的为规范本市危房重建行为，消除房屋安全隐患的宗旨。解释说明1、申请危房重建应符合本规定第三条的要求。2、建议2提出农民房纳入大面积旧改，涉及城市更新政策问题，不属于本规定内容。16“危房重建后土地使用权期限不重新计算和延期。”这条不合理，重建的住宅产权期限难道就只剩二三十年？这也会限制了地产商联合开发的积极性。解释说明本规定旨在解决产权期内的房屋安全问题，完善危房重建的规划报建流程。关于土地使用权年期的问题，应按土地使用权出让相关规定执行。17建议出台的深圳市危房重建规划管理规定，将经过正规开发商统一开发建设的非市场商品房（绿本房产证）统一纳入此次危房重建规划中。解释说明绿本房产证属于本规定第二条所指的“合法房屋权属证明文件”。18如重建的费用由危房业主承担，那是否可以增加建筑面积（具体如何增加）？解释说明为改善居住条件，本规定明确可增加架空公共空间、地下停车位等核增建筑面积。但房产证面积不允许增加。19关于同一宗地内，个别楼栋（建筑时间不同）存在危房情况：如周边有旧改或棚改的，建议优先纳入旧改或棚改。这样既解决了资金问题又解释说明1、根据本规定第三条第（一）款，已纳入拆除重建类城市更新单元计划、棚户区改造计划和土地便于整体规划，提升城市形象；旧改/棚改或重建，如楼栋界线明晰的，只需本栋业主90%或95%同意，不需其他栋业主同意（除非鉴定也属危房）；对此种情形（同一宗地），应给允许进行地块分宗。整备计划的危房，按照城市更新、棚户区改造、土地整备等政策执行。明确了具备条件的危房优先纳入旧改或棚改，对于不具备旧改或棚改条件的危房，可按本规定执行。2、根据本规定第七条，危房重建应以栋为单位，由于本栋业主是危房重建的直接利益相关人，因此须征得本栋建筑全体业主同意。如危房重建涉及宗地内业主共有部分改建的（如增加公共空间、地下停车位等），须按中华人民共和国物权法相关规定征求宗地内业主意见。3、建议3提及的“地块分宗”属于土地政策问题，不是本规定约定的内容。20关于“住宅类危房应按原占地面积、原分栋分户产权面积和原风格进行重建，建筑层高可按现行设计标准进行优化设计”。建筑风格应与时俱进适应片区整体风格面貌。采纳在遵循建筑形态构成、艺术处理和设计手法等延续原风格的基础上，可按照现行建筑设计标准对建筑立面细节、材料等进行优化设计。21危险房屋大多涉及历史产权不清或资料不齐等问题，对于房屋权属不清的房屋，其房屋实际使用人作为房屋安全负责人无法对危险房屋进行重建申请。因此建议可参照城市更新相关确权或认定方式，或旧两规政策，给予宽限期内解决历史权属问题，业主方能有积极性参与拆除重建工作。解释说明1、根据中华人民共和国城乡规划法，取得合法的土地权属证明文件是办理建设工程规划许可的前提条件。2、关于历史产权的确权或认定问题，应按我市相关城市更新和历史建筑政策执行，不属于本规定约定的内容。22经两规、三规等政策处理后的历史遗留建筑类危房，经鉴定确有急迫需要进行拆除重建，拆除后有足够空地能够重新做建筑布局，且符合规划和审批条件，同时危房权利人也同意按照现行建筑设计规范重新开展房屋设计的，可以一并纳入到危房重建范围。不采纳历史遗留违法建筑是经两规、三规政策处理后办理登记的特殊类型，在土地政策、审批手续、产权登记等方面均不同于一般商品房。符合建筑设计技术规范是核发建设工程规划许可证的必要条件，而不是本规定法律适用范围的确定标准。23第四条第二款，建议增加一条：不得对周边建（构）筑物、交通设施以及地下管线等造成安全风险影响。采纳