3关于案件当事人自动履行法律文书情况的调研报告.docx

关于案件当事人自动履行法律文书情况的调研报告租赁企业拆迁补偿案件的法律对策一、企业的土地性质和权利来源。企业所使用的土地一般是租赁得来，对土地来说是使用权关系，而不是所有权关系。因此，企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。二、法律依据：目前对于企业拆迁，可参照的法律政策依据主要有：宪法物权法城市拆迁管理条例国务院关于深化改革严格土地管理的决定以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。比如：根据城市房屋拆迁管理条例第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。XX省城市房屋拆迁管理实施细则第。条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。据此，在拆迁人给与出租方（被拆迁人）的拆迁安置补偿利益当中，有一部分停产停业损失、搬迁损失、地上物损失等是属于承租方所有的。城市房屋拆迁管理条例第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。你们可以依据前述法律规定，先与房产开发公司就拆迁补偿问题进行协商，如果协商不成，你们可以申请相关部门进行裁决，如对裁决不服，还可以向人民法院提起诉讼，以保护自己的合法权益。全国唯一一个参照：XX省高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答第十一条，房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理。答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院城市房屋房屋拆迁管理条例和XX省城市房屋拆迁管理实施细则之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。三、现有法律框架下，房屋承租人可以采用的救济途径1、提起租赁合同纠纷之诉（或反诉）。2、提起拆迁补偿协议无效或部分无效之诉。3、提起不当得利之诉返还之诉。四、房屋承租人在拆迁中合法权利保护的方案探索1、应当依法走裁决和强制拆迁程序，而不应当把矛盾推给房屋所有人。2、拆迁人与房屋所有人之间的拆迁补偿安置协议，必须明确房屋承租人的补偿项目和所依据的标准，否则为无效协议。