商业广场筹备期物业管理重点全.docx
商业广场筹备期物业管理重点-筹备期招商阶段的工作重点1.机房设备管理重点所谓机电设备管理，是指通过前期的介入，并依据国家和集团相关标准对各系统的机电设备及设施在设计、施工、工程进度及质量监督等各阶段进行图纸复核、变更、施工跟进、问题监督、档案归档，及时与项目公司的设计、成本、工程以及施工单位协调、沟通并组织实施整改，以满足广场的开业和后期营运的需求，保障设备设施安全稳定的运行。2、招商期工程管理的重点(1)步行街商铺施工图技术条件确认及移交。(2)步行街各商铺的用电容量是否满足商户需求。必须要复核商铺用电总负荷容量以及变压器的容量能否满足使用及安全需求。同时要考虑预留日后增容的余量。(3)对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅及明档类商铺的冷负荷适当增加(450Wm2)o临外玻璃幕墙的商铺冷热负荷要适当提高。(4)对商户排油烟系统进行风量复核，特别是中式餐饮，排气次数应冲0次/小时。(5)关注广场的性能化分析报告，掌握防火分区的划分和调整改造的原则等。(6)关注当地消防局的特殊要求(智能逃生地标、店招等)。(7)招商末端阶段，主要重点是满足商户进场施工的条件。特别是各类风管风口的下引，水管，强弱电，上下水等。建议商户内顶部的火灾报警线路均采用明敷。(8)招商末端阶段，应该尽量召集商户的设计人员讲解招商手册中对商户设计的要求。以减少日后的问题。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点1.商家设计图纸审核重点(1)水电负荷是否满足原先设定需求。对于超出部分，须对其参数进行复核。(2)燃气用量和厨房灶具布局需求尽量跟随图纸一并提报。(3)是否满足集团和当地消防部门的建审意见，如：面积、疏散距离、疏散出口数量是否保证、装修材料方面的要求等。(4)商户内部隔断位置是否合理，有无与其它管线冲突。(5)装修图纸是否满足当地商管所发装修手册要求。(6)时效性，一般审图不宜超过3天，必须将意见反馈给商户。经验小贴土：(1)商户出图前，到场复尺时，应该与招商营运人员共同和商户设计人员先行了解大致店面店招设计方案布局，是否需要内退等信息，以便尽早确认大门的位置,并尽快与商户签确，及时反馈给项目工程部门，以利玻璃排产，避免后期返工。(2)要按照消防报验的要求，收集和整理商铺和主力店的图纸、装修材料合格证等资料。2、商铺预验收及接收(1)商户交房：设施、设备清点、机电点位移交。(2)施工阶段：装修材料验收、装修进度、隐蔽工程验收、厨房闭水试验、厨具进场、店招等过程控制。(3)机电功能性验收：设备试运行、开关、插座、给排水等检查。(4)整体验收：收边收口、店招、电气校核。(5)保障临水、临电、货运通道的顺畅：与项目公司及时落实临水、临电及货运通道、垂直运输的保障方案，并跟踪落实及成立工程部抢修小组。(6)确保商铺的施工条件：二装管控小组及时发现、协调处理商铺与项目公司施工单位的交叉施工情况，最大限度减少影响商铺的装修进度，如漏水、地面铺装、玻璃安装、公区装修等。(7)商户进场时间：协调招商部尽可能动员提前进场，尽早暴露现场工程缺陷、尽早解决。商户进场时间不能晚于拓展部下发的商户进场装修管控表中的模块化规定的进场日期。如果发现有延迟现象，及早预警。(8)商户装修进度管控：商铺装修商户责任到二装管控小组人员。量化商户施工进度表每日施工内容，工种、人数、实时跟E宗。每日核对施工材料数量及品种，提前通知商户进料。根据现场情况协调商户安排施工计划、交叉施工。(9)餐饮商户紧盯厨房作业面、尽早完成闭水试验、排油烟、补风设备的制作安装、确定灶具的排产期(一般为点火时间前1个月)、到场时间及燃气点位。(10)店招施工需细化施工周期，成品店招、异形玻璃等需确定排产期、到场时间、安装周期等。3、加强与项目公司和施工单位的沟通和协调(1)建立与项目公司的沟通机制：例如：主动参与项目公司或总包单位组织的工程例会、召集专项工作沟通会，制定双方处理问题的流程等。(2)及时跟进施工单位各系统设备设施的安装进度、施工计划，及时协调在商铺内各系统的交叉施工，不影响项目的总体进度及商户的装修进度。例如：商户吊顶需封板，但施工单位风口及喷淋尚未追位。(3)及时与施工单位、招商部门协调在商户铺内终端设备的施工界面或费用，例如：因商户原因产生的风盘、烟感、喷淋、消火栓移位、增加等。4、筹备期的人员培训代管期间注意事项5、筹备期的人员培训培训目的6、施工阶段的现场跟进燃气部分三、开业到接管期间的工作重点1.在对图纸,建造标准和现场熟悉的情况下，并依照商管自身的需求，列出遗留问题清单，特别是品质提升项和商管需求项做好与项目公司工程副总、设计副总的沟通，以寻求支持，减少日后问题。2、做好对现场整改施工人员的作业管理，加强管理措施。对于在重要机房(如配电房、制冷机房、消控室、消防水泵房等)需要施工的人员，对其作业内容和作业人数、施工人员资质要做详细登记。同时需派员进行监护作业，以免出现影响正常营运的情况。3、利用整理遗留问题的时机,对工程部人员进行再教育培训，以使其能更快、更深入地掌握和了解相关系统状况，以及应急、应变措施。
