住宅开发造价分析全.docx
住宅开发造价分析宗地开发项目分析一、现初步规划方案建设总规模：待规划条件明确后方可细算1、总占地66846.36m2,其中北地块57579.45m2,南地块9266.91m2折合100.27亩，其中86.37亩，13.9亩。2、可建面积：146830m2其中130589.76m2,16241m2o1）商品住宅面积75538.28m22）村民回迁住宅16380m23）配建公建900m24）地下停车位26080m25）商服房22826m2,其中北地块11691m2,南地块11135m26）回迁商服房5106m2（南地块）7）绿地24274m23、北地块容积率1.81南地块L75二、建造成本：38792万元+财务费用2450万元=41242万元（2808元/m2)1、建筑商建安工程费1600m2×146830m2=23492.8万元2、办理建筑手续2462.4万元1）城市建设配套费16元l46830m2=235万元2）城市供水管网建设费20×120750m2=241万元3）燃气初装费（住宅）2400元608户=146万元4）燃气初装费（商业）估算65万元5）集中供热初装费（住宅）50元92818m2=464万元6）集中供热初装费（商业）70元27932m2=196万元7）建筑材料试验费20元X146830m2=293万元8）招投标收费共计15万元9）最高限价和竣工决算审查0.5%o×6亿=30万元10）新型材料改革基金10×146830m2=147万元11）散装水泥包装基金1×146830m2=14.6万元12）施工渣土清运费1.5元l46830m2=22万元14）地震灾害评估费0.5×120750m2=6万元15）规划测量服务费1.2×120750m2=14.5万元16）工程档案管理费1×146830m2=14.6万元17）工程治降折侧费4×146830m2=58.7万元18）避雷设施购、安费2元l20750m2=24万元19）小区市政规划服务费2元l20750m2=24万元20）土地测量绘图费0.25元66846r2=2万元21）节能评估费0.2元/m2×146830m2=2.9万元22）电路系统检测1.5元l46830m2=22万元23）施工污水排放费0.2×146830m2=2.9万元24）房屋测绘费（住宅）1.36×96660m2=12.6万元25）房屋测绘费（商业）1.7元27932m2=5万元26）项目建议书编制费0.5×146830m2=7.3万元27）环境条件评估费0.5×146830m2=7.3万元28）设计施工图10元l46830r2=146.8万元29）施工设计图审费1元Xl20750m2=12万元30）销售交易服务费1.5元l20750m2=18万元31）销售房款专户储存管理费0.003x6亿元=18万元32）人防工程图审费4×26080m2=10万元33）工程监理费6×146830m2=88万元34）招标代理费1×146830r2=14.6万元35）工程地质勘测费1.7元66846m2=14万元36）消防审查费1元l46830m2=14.6万元37）规戈J设计费2.5元l46830m2=36万元3、前期工程费738.5万元1）井点降水费估2.9×146830m2=42.5万元2）场地平整1元66846m2=7万元3）施工临时变电2台X18万=36万元4）CFG桩50元l20750m2=603万元5）售楼用房350m2l000元=35万元6）楼盘形象（沙盘）估15万元4、设备费：1309万元1）电梯100Okg杭州地奥22部l5万元/部=330万元2）变电60元l20750m2=724万元3）太阳能700户3000元/户=210万元4）供水设备、消防设备40万元5）自备发电机（双电源）5万元5、小区市政工程1276.3万元1）绿化80元24265m2=194万元2）监控、智能月员务4元l46830m2=58.7万元3）道路17元/m2l46830m2=249.6万元4）夕卜网49元l46830m2=719万元5）大门及门房估3万元6）前期物业2元l46830m2=29万元7）消防水池及地下泵房150m2l500元m2=23万元6、项目管理费2106万元1）销售费用15元l46830m2=220万元2）项目管理费50元X1468301）项目备用费338395m2=1152万元1.税费7407万元1）销售纳税6亿元X12%=7200万元2）土地付用费1年66846m2X10元/m2=69万元2年66846m2×10元m2=69万元3年66846m2×10元r2=69万元2、财务费用1）购地按150万元/亩地款支付15038万元2）交费2505万元3）前期759万元以上三项小计18302万元4）开办费2000万元共约占用款2亿元第一年占用2亿元7%年=1400万元第二年占用1亿元7%年=700万元第三年占用5000万7%年=350万元共发生财务费用2450万元一、销售收入65404万元1、住宅收入75538m25500元r2=41545万元2、高服务费18419万1 )1层5100m2×1700m2=8670万元2 )2层-4层5层17726m2×5500=9749万元3、地下车位680个8万/个=5440万元汇总：建造成本估算41242万元(不含楼面地价)销售价款65404万元不计地价的差额款为24162万元含地价总成本地价设定挂拍地数量100.27亩527731、如价竞得115万元/亩XloO.27亩=11531万元-24162万元二12631万元（23.93%）542772、如竞得价130万元/亩Xloo.27亩=13035万元-24162万元二11127万元（20.5%）552803、如竞得价140万元/亩XlOo.27亩=14038万元-24162万元=IOl24万元（18.31%）562804、如竞得价150万元/亩XloO.27亩=15038万元-24162万元=9124万元（16.21%）572805、如竞得价160万元/亩XlOO.27亩=16038万元-24162万元=8124万元（14.18%）582826、如竞得价170万元/亩XlOO.27亩=17040万元-24162万元=7122万元（12.21%）592927、如竞得价180万元/亩XlOO.27亩=18050万元-24162万元=6112万元（10.3%）602928、如竞得价190万元/亩Xloo.27亩=19050万元-24162万元=5112万元（8.47%）612979、如竞得价200万元/亩X100.27亩=20055万元-24162万元=4107万元(6.7%)6229710、如竞得价210万元/亩XlOO.27亩=21055万元-24162万元=3107万元（4.98%）63297Ils如竞得价220万元/亩XlOo.27亩=22055万元-24162万元=2107万元（3.32%）6429712、如竞得价230万元/亩XlOo.27亩=23055万元-24162万元=Ilo7万元（1.72%）分析L按一段市场风险利润率控制在20%左右，所以不可高于135万元/亩地价，利润20%可有利润1亿元,最高不可160万元/亩，利只有14%,可有利润8124万元，五年项目风险太大了。分析2、此项目光白给上下店住宅1638（2房、5500元/m2=9009万元，白给上下店商业5106m2×5500元/m2×1.5倍=51068250=4212万元，以上两项合计13221万元,把白送上下店1.3亿元价值的房再摊到100亩地上去每亩摊130万元如果135万/亩竟地，再加白送出130元/折合每亩地二就等于此宗地265万元/亩竟得。高点了！!建议：1、此地容积率一定做够2.0,这样南地块可多建18533.82m2-16241.05=多2292.77m2,北地块可多建115158.9m2-104509.76=多建10649.14m2o这些房只支出建造成本不再摊地价。建造成本2808m2×12941.91m2=3634万元，但可售按5500元/m2×12941.91m2=7118万元，纯利多的3484万元。是一笔不可忽视的利润。注：马上找相关人员提前做工作加层？回迁加层，腾出一个门洞出售，千万别让规划方案基本定了。2、给上下店政府早已定给16000m2住宅,5000m2门市，不能多给16380m2住宅多给了380m2住宅，折合价209万元，多给商业106m2折合价88万元两项多送出297万元。这笔款是不可轻易白送的。3、招拍挂地时应将有关数字和头头通气，给上下店利太大了，等于白送房合130万/亩+直补8.4万/亩共138.4万元，一亩收上下店地太不合算，挤得开发商无利了。4、对参与竟地者也应对有关数据透漏给他们，力争拍前挤出他们，底价拿地为上策。
