关于《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（送审稿）的起草说明.docx

关于铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（送审稿）的起草说明一、起草背景新修订的中华人民共和国土地管理法允许集体经营性建设用地以出让、出租等方式交由单位或者个人使用，为集体经营性建设用地入市提供了法律依据。为稳慎推进我市集体经营性建设用地入市，规范集体经营性建设用地入市行为，建立健全城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据市政府工作安排，结合我市实际，市自然资源和规划局组织起草了铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（征求意见稿）（以下简称入市管理办法）。二、起草过程2022年11月上旬，为做好入市管理办法起草工作，我局及时研究新修订的中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例以及集体土地入市涉及相关政策文件，学习借鉴六安、安庆、繁昌、泰兴、安吉等省内外地地区的经验做法，结合我市实际，草拟形成入市管理办法（征求意见稿）。11月下旬，我局将入市管理办法（征求意见稿）函询征求各县区政府以及农业农村、财政、发改、住建、经信、公管、生态环境、民政、人社、文旅、水利、税务、市场监管、人民银行等单位意见。12月12日，我局召开局长办公会议，根据相关反馈意见，对入市管理办法（征求意见稿）进行了进一步研究和修改完善，最终形成入市管理办法（送审稿）。三、主要内容铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（送审稿）共十章，三十九条，主要内容如下：（-）总则（第一条至第八条）：主要是明确了法律依据，集体经营性建设用地及其入市的概念和使用人，以及国土空间规划、开发利用等要求和各部门职责。（-）入市范围（第九条至第十条）：国土空间规划确定为工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可按计划入市。现状为农用地、未利用地的，在依法办理农用地转用等审批手续，履行耕地占补平衡义务,落实农民安置补偿、青苗补偿等保障后，可按计划入市。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地，优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目,兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施，重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。（三）入市主体（第十一条至第十二条）：集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。入市主体依法取得法人资格、设立账户的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或委托其组建的具有法人资格的资产公司或其他具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或委托事项明确双方权利义务关系。（四）入式方式（第十三条至第十四条）：集体经营性建设用地可以通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市；集体经营性建设用地出让、出租应当采用招标、拍卖、挂牌形式交易。集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）可根据实际情况确定年限，最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。（五）入市程序（第十五条至第二十五条）：明确了入市地块的基本要求，参照国有建设用地公开出让程序设定入市的具体操作流程：入市主体委托具有资质的测绘机构完成拟入市宗地勘测定界一申请批准规划条件一委托具有资质的评估机构开展入市地块地价评估一编制入市方案（经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，公示时间不少于七天）一向自然资源主管部门提出入市申请一方案审核通过后报政府批准一在统一平台实行公开交易一签订成交确认书一成交结果公示（不少于七天）一签订出让、出租合同一办理交地确认手续一受让人缴纳价款、税费一办理不动产登记。（六）收益管理（第二十六条至第二十八条）：集体经营性建设用地入市主体，应向国家缴纳土地增值收益调节金。市、县（区）财政部门应设立农村集体经营性建设用地入市专用账户，交易资金应当全部进入专户管理。入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的土地增值收益，暂留市、县（区）财政。市、县（区）财政部门结合实际，另行制定集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法，明确土地增值收益核算办法，合理确定土地增值收益调节金收取比例。入市收益纳入农村集体资产统一管理，依法履行民主决策程序，分配情况纳入信息公开内容，接受政府监管和审计监督。（七）二级市场（第二十九条至第三十二条）：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。明确了不得进入土地二级市场交易的情形。（A）监督管理（第三十三条至第三十六条）；集体经营性建设用地使用权人应当严格按照国土空间规划确定的用途使用土地，依法依规、科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和他人利益。县（区）、乡（镇）人民政府应建立健全集体经营性建设用地入市全程联合监管机制，按照“谁提出、谁监管”原则对合同约定事项实施监管，确保使用权人依法依规使用土地，严肃查处违反国土空间规划和用途管制等违法行为。集体经营性建设用地使用权人未按合同约定开发使用土地造成土地闲置的，可参照国有建设用地相关规定处置。明确了农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权的情形。（九）法律责任（第三十七条）；国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在违规违纪行为，造成集体资产流失的，依法追究责任;构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。（十）附则（第三十八条至第三十九条）。本办法由铜陵市自然资源和规划局负责解释。执行期间，如与上级新出台文件不一致的，以上级文件为准。具体内容详见铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（送审稿）全文。