呼市项目可行性研究报告.docx

呼市项目可行性研究报告前言2第一章市场研究21、内蒙古自治区概况22、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析32.1 产业结构及经济发展趋势分析32.2 “十五”期间呼市城市建设总体规划分析42.3 人口分布及流动状况分析42.4 居民收入水平及住房消费比例分析52.5 城市居住区布局及交通规划分析62.6 金桥开发区的情况63、呼和浩特市房地产市场综述73.1 土地市场供应量及供应方式73.2 新建商品房市场供应量、消化量和存量情况73.3 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析73.4 新建商品房市场区域分布分析83.5 房地产市场有关政策分析84、市场微观状况分析94.1 区位竞争对象研究94.2 板块竞争对象研究114.3 其它竞争对象研究124.4 目标市场定位和特征13第二章项目选址141、项目特征分析141.1 地理位置141.2 交通状况141.3 商业气氛142、项目SWOT分析152.1 优势分析152.2 劣势分析162.3 机会点分析162.4 风险分析172.5 结论17第三章物业定位及发展建议171 .项目定位171.1 规划建筑及各功能面积比例171.2 基本户型及面积181.3 规划建筑设计建议181.4 价格建议191.5 物业品质建议19第四章财务分析221、投资估算及财务效益分析221.6 静态投资成本分析表221.7 静态投资利润及赢亏平衡分析221.8 现金流量表23受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托，本公司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的ZF报告和统计资料、对ZF官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。第一章市场研究1、内蒙古自治区概况内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3%,居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。内蒙古大部分是海拔100O米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8%,高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。内蒙古自治区2000年的产业结构分布为：第一产业占25%,第二产业40%,第三产业占35%02、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析2.1 产业结构及经济发展趋势分析呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和发展的企业集团。呼和浩特是ZG西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。呼市属西北大陆性季风气候，年平均温度6,1月份最冷，平均气温-13C；7月份最热，平均气温22。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。“九五”期间，呼市的经济和SH、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4：42.3：39.3调整到“九五”时期的14.0：43.8：42.2o其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和SH消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%o“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济SH发展的“瓶颈”得到缓解。“十五”期间，呼市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。表1：上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比年度：2000指标项目上海市内蒙古自治区呼和浩特市国内生产总值（亿元）4551.151400179.15其中：第一产业81.6535225第二产业2186.955278.5第三产业2282.649675.6人均国内生产总值（万元）3.460.590.86财政收入（亿元）1141.6155.620.45固定资产投资总额（亿)1861.17430.0167.13城镇人均可支配收入（元）1171851205582城镇住宅竣工面积（万m2）1476.8696543.36*住宅开发投资（亿元）413.1528.82不详*经济适用房竣工面积呼市制订的“十五”发展具体目标是：GDP年均增长12%,到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；财政收入年均增长10%,到2005年达到33亿元；城市居民人均可支配收入年均增长8%,达到8200元；农民人均纯收入增长7%,达到3560元；人口自然增长率控制在9%。以内；城镇登记失业率控制在5%以内。具体地，在房地产方面，呼市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析根据呼市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。在基础设施建设方面，呼市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。在市政公用设施建设方面，呼市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%,集中供热面积达到1800万平方米。此外，在“十五”期间，呼市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。2.3人口分布及流动状况分析呼市总人口208万人，其中市区人口105万人。玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。2.4居民收入水平及住房消费比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%,人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%,国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%,人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。呼和浩特市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%o2000年，呼市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%,人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比年度：2000对比指标上海市呼和浩特市人均可支配收入(元)117185581.90人均消费性支出（元）-4612.91其中：食品支出（元，所占比例）-1622.52(35%)住房消费（元，所占比例）868.04(19%)人均居住面积（平方米）11.411.99住宅成套率（%）7480.15表3：呼和浩特市部分职位的年平均收入单位：元年职位职称较高水平中等水平较低水平企业D群机构负责人3780068704236企业高级管理人员3080088704838企业中层管理人员20763.28139.54621企业一般管理人员13376.256873732高级工程技术人员2815287964448中级工程技术人员1662162493791初级工程技术人员140105327.53509