公司购房持有到期出售账务处理.docx

账务处理会计实操文库公司购房持有到期出售账务处理一、核心概念与适用范围1 .业务定义公司以投资或自用为目的购入房产，持有一定期限后出售，涉及固定资产/投资性房地产的购置、折旧/摊销、处置等账务处理。2 .关键会计准则自用房产：适用企业会计准则第4号固定资产；投资性房地产（出租或增值目的）：适用企业会计准则第3号投资性房地产，后续计量可选择成本模式或公允价值模式。二、账务处理全流程SoP阶段一：房产购置1 .初始入账自用房产XXXX（含买价、契税、XXXX（取得专票可抵扣XXXX借：固定资产一房屋建筑物手续费等）应交税费进项税额部分）贷：银行存款/应付账款投资性房地产（成本模式）借：投资性房地产成本XXXX应交税费进项税额XXXX贷：银行存款/应付账款XXXX2 .附件要求购房合同、产权证书、契税完税凭证、发票、银行付款凭证。阶段二：持有期间1 .折旧/摊销（自用或成本模式）自用房产借：管理费用/制造费用等XXXX（月折旧额）贷：累计折旧XXXX投资性房地产（成本模式）借：其他业务成本XXXX贷：投资性房地产累计折旧XXXX2 .租金收入（投资性房地产）借：银行存款/应收账款XXXX贷：其他业务收入XXXX应交税费销项税额XXXX3 .公允价值变动（仅适用于公允价值模式）借：投资性房地产一公允价值变动XXXX贷：公允价值变动损益XXXX4 .附件要求折旧计算表、租金合同、银行收款回单、评估报告（公允价值模式1阶段三：房产出售1 .转入清理/处置自用房产借：固定资产清理XXXX（账面价值）累计折旧XXXX贷：固定资产房屋建筑物XXXX投资性房地产（成本模式）借：银行存款XXXX（售价）投资性房地产累计折旧XXXX贷：投资性房地产成本XXXX其他业务收入XXXX（差额）投资性房地产（公允价值模式）借：银行存款XXXX贷：其他业务收入XXXX借：其他业务成本XXXX贷：投资性房地产成本XXXX公允价值变动XXXX（或借方）借：公允价值变动损益XXXX（或贷方）贷：其他业务成本XXXX（或借方）2 .税费处理增值税（一般纳税人）借：银行存款XXXX贷：应交税费销项税额XXXX（简易计税5%或一般计税9%）土地增值税（差额累进税率）借：税金及附加XXXX贷：应交税费土地增值税XXXX印花税（产权转移书据）借：税金及附加XXXX贷：银行存款XXXX3 .结转净损益自用房产借：银行存款贷：固定资产清理应交税费借：固定资产清理贷：资产处置损益XXXX（售价）XXXX销项税额XXXXXXXX（净收益）XXXX4 .附件要求房产转让合同、产权过户证明、发票、完税凭证、评估报告（确定计税基础1三、实务注意事项1 .税务处理要点增值税：一般纳税人销售2016年5月1日前取得的房产，可选择简易计税（5%征收率）；销售2016年5月1日后取得的房产，适用一般计税（9%税率X土地增值税：按增值额与扣除项目金额的比例分档计税，需提供评估报告或发票作为扣除依据。2 .会计政策选择投资性房地产的后续计量模式一经确定，不得随意变更；成本模式转为公允价值模式需追溯调整，反之则不可。3 .减值准备若房产发生减值，需计提减值准备：借：资产减值损失XXXX贷：固定资产减值准备/投资性房地产减值准备XXXX四、典型案例模板项目数据示例购置房产成本LOOO万元2019年购入）累计折旧（5年）200万元（直线法，残值率5%）出售价格L500万元增值税（简易计税）L500万÷（1+5%）×5%=71.43万兀土地增值税（简化计算）增值额=L500万800万=700万元税率40%会计分录借：固定资产清理800万累计折旧200万贷：固定资产LOOO万借：银行存款L500万贷：固定资产清理800万应交税费增值税71.43万资产处置损益628.57万五、风险控制与审计重点1 .合规风险确保房产购置、持有、处置全流程符合城市房地产管理法增值税暂行条例等法规；土地增值税清算需提供合法有效的扣除凭证。2 .审计关注点折旧/摊销计算是否准确，是否符合税法规定；公允价值模式下评估报告的合规性；税务处理是否正确，有无少缴税款风险。财务部会计工作流程详解一、核心业务流程原始凭证处理审核原始凭证的合法性及完整性，包括核对金额、签名、单位签章等要素，确保符合入账标准。根据原始凭证或原始凭证汇总表填制记账凭证，并附相关原始单据。账务登录根据收付款凭证登录现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。按记账凭证登录明细分类账，详细记录每笔业务的借贷信息O定期编制科目汇总表，试算平衡后登录总账。报表编制期末根据总账和明细分类账数据，编制资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表。二、月度周期管理月初重点工作完成增值税申报：核对销项发票与进项发票，计算应纳税额O处理费用凭证、销售合同开票、银行回单往来账务等基础账目。日常操作持续制作费用凭证、成本凭证，完成发票开具及往来账务处理。计提折旧、摊销费用（如水电费、工资等），并进行账务结转。月末结账损益类科目结转：将收入、成本、费用等科目余额转入"本年利润”科目。对账与调整：确保账证相符、账账相符、账实相符，修正试算不平衡项。三、月末处理重点计提与摊销计提职工福利费、教育经费、固定资产折旧及税费（如城建税、所得税等I摊销长期待摊费用及无形资产。税务处理根据利润总额计算企业所得税，完成税务申报凭证制作。核对税务申报数据与账务记录的一致性。档案管理将记账凭证按时间顺序编号并装订成册，便于后续查阅。四、其他注意事项分工协作：大型企业需划分会计、资金、成本费用等岗位，明确职责边界。财务分析：定期开展预算控制、财务预测及业绩评价，支持管理决策。软件应用：熟练使用财务软件进行账务处理及报表生成，提高效率。流程图示简化版原始凭证一记账凭证一明细账一科目汇总一总账T财务报表T归档出纳工作全流程一、日常核心操作现金收付处理收款：根据会计开具的收据/发票收款，核对金额、签名后盖章（如"现金收讫""转账”章），登录现金流水账并传递凭证至对应会计岗。付款：审核付款凭证（如费用报销单、借款单）的真实性，确认审批签字后付款，在原始凭证加盖"现金付讫”章并登录流水账。银行业务处理存取款：按日计划开具现金支票提取现金，下午3:30前将超额现金送存银行，并核对银行账户余额。转账结算：签发支票、汇票时需填写付款申请书，核对账户信息并盖章（财务章+法人章）,登录"支票领用登录簿"。二、现金与票据管理现金保管每日盘存现金，确保账实相符，编制现金结报单并留存备查。大额现金支付需经审批，优先通过转账或汇兑处理。票据管理保管支票、发票、收据等空白票据，登录使用情况，防止丢失或滥用。收到银行结算凭证（如进账单）时需核查信息，补填缺失内容。三、报销与借款流程费用报销审核报销单：检查发票真伪、金额一致性、审批签字，确保无涂改或混贴票据。付款后加盖“银行付讫"或"现金付讫”章，登录流水账并传递凭证。员工借款借款人填写借款申请单并经领导审批，出纳核对无误后付款，加盖"付讫”章防止重复支付。员工还款时需核对原借款单，冲销往来账务。四、月末重点工作对账与报表核对银行对账单与日记账，编制银行存款余额调节表。汇总现金、银行流水账数据，提交至会计岗生成财务报表。票据归档整理收据、付款凭证等原始单据，按时间顺序装订成册并移交会计存档。五、风险防控要点现金安全：严禁"坐支"现金，每日库存限额需符合公司规定。印章分离：财务章与法人章由不同人员保管，避免舞弊风险O假币处理：收到假币需当场没收并追究交款人责任。流程图示简化版收款T审核T盖章T登录流水账一传递凭证付款T审批T盖章T登录T对账一归档税种的计算公式：流转税类增值税一般纳税人：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；销项税额=销售额X税率；销售额=含税销售额÷(1+税率）小规模纳税人：应纳税额=销售额×征收率；销售额=含税销售额÷（1+征收率）消费税从价定率计征：应纳税额=销售额×税率；销售额为纳税人销售应税消费品向购买方收取的全部价款和价外费甩从量定额计征：应纳税额=销售数量×单位税额复合计征：应纳税额=销售额×税率+销售数量×单位税额营业税（已废止，但在一些特殊情况下仍有涉及）:应纳税额=营业额×税率；营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。所得税类企业所得税：应纳税额=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损个人所得税综合所得（工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得）：应纳税额=应纳税所得额×税率-速算扣除数；应纳税所得额=年度收入额-60000元-专项扣除-专项附加扣除-依法确定的其他扣除。其中，劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除20%的费用后的余额为收入额，稿酬所得的收入额减按70%计算。经营所得：应纳税额=应纳税所得额×税率-速算扣除数；应纳税所得额=每一纳税年度的收入总额-成本、费用-损失。利息、股息、红利所得：应纳税额=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=每次收入额。财产租赁所得：每次收入不超过4000元的，应纳税额二（每次收入额-80O）X税率；每次收入4000元以上的,应纳税额=每次收入额×（1-20%）×税率。财产转让所得：应纳税额=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=转让财产的收入额-财产原值-合理费用。偶然所得：应纳税额=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=每次收入额。财产税类房产税从价计征：应纳税额=房产原值X（I-扣除比例）l.2%从租计征：应纳税额=租金收入×12%（个人出租住房按4%的税率征收）城镇土地使用税：应纳税额=实际占用土地面积×单位税额资源税类资源税从价定率计征：应纳税额=销售额×税率从量定额计征：应纳税额=销售数量×单位税额行为税类印花税：应纳税额=计税金额×税率，或应纳税额=凭证数量×单位税额。不同的应税凭证，计税依据和税率有所不同。例如，购销合同的计税依据是购销金额，税率为0.3%o;权利、许可证照按件贴花，每件5元。城市维护建设税：应纳税额二（实际缴纳的增值税+实际缴纳的消费税）X税率。纳税人所在地在市区的，税率为7%;在县城、镇的，税率为5%;不在市区、县城或镇的,税率为1%。车辆购置税：应纳税额=计税价格×税率。计税价格根据不同情况确定，纳税人购买自用应税车辆的计税价格，为纳税人实际支付给销售者的全部价款，不包括增值税税款；进口自用应税车辆的计税价格=关税完税价格+关税+消费税。车辆购置税的税率为10%o车船税：应纳税额=年应纳税额÷12×应纳税月份数。年应纳税额根据车船的种类、排量等不同情况确定。例如，乘用车按照发动机气缸容量（排气量）分档，每辆年基准税额从60元到5400元不等。