产业园区发展的底层逻辑.docx
产业园区发展的底层逻辑目前，园区行业处于阵痛洗牌期，很多主体都不得不进行转型，甚至有不少直接转行的。但是，我们认为，未来园区行业还是会进入到一个平稳发展的阶段，因为，我们可以从地方政府、入园企业这两个维度，找到产业园区行业发展的底层驱动逻辑。1、对地方政府的发展逻辑首先，对地方政府来说，讲的是“发展逻辑”，就是要依靠产业园区，实现产城共荣发展，推动城市产业升级。这里面主要又体现在两个方面：1、要求城市空间的集约化发展我们国家大多数地方，城市建设都进入到了存量提质和增量结构性调整时期，地方政府在工业用地的开发上，都明确了集约发展、高效发展的要求，为此，会出台一系列鼓励垂直开发、限制低效开发、引导集约开发的政策。比如从2022年开始，珠三角、上海、江苏、天津、青岛等地，相继发布当地支持工业上楼的相关政策，鼓励发展垂直工厂；再比如江苏很多地方要求新上的工业项目用地容积率不低于1.3,高标准厂房用地容积率不低于2.0,同时要求提高工业项目的投资强度和产出效益，以亩产论英雄；最后在引导集约开发上，对符合当地主导产业、战略性新兴产业且用地集约的项目，工业用地地价可按照70%最低价执行，鼓励集中设置公共配套设施。2、要求城市产业的集群化发展首先看下最常规的股权交易出售，这种方式通过直接销售来转移产权，适合不想继续持有的民企开发商操作。但是直接销售伴随着高额的税务成本和手续费，虽然采取股权交易可以降低税费，但是园区这种大宗资产流动性较差、这就导致了出手困难、溢价水平低。不同于在开发区爆发式增长时期，各级经开区、高新区在开发规模和招商目标层面的“大而全”，近年来地方政府在开发区产业招商领域的思路逐渐演变为“小而专”，坚持“聚焦于产业发展、服务于产业发展”的根本导向，以做大做强本土产业、链式招引或培育优质产业为发展目标，将开发区进行合理的产业功能分区，聚焦某一类特色产业，根据产业的需求，从厂房形态设计、基础设施配套、产业公共服务等层面，进行规范引导建设特色产业园。链接：上海青浦区特色产业园上海市青浦区大力推动特色产业园建设，对产业特色鲜明、产业集聚度高、物业空间优质、科技创新密度高的特色产业园区，给予认定奖励、运营扶持奖励和纳税百强“优秀平台企业”表彰奖励。2020年以来青浦区已创建一批特色产业园区，包括北斗西虹桥基地（航空航天）、爱仕达智能谷、虹泾鑫汇园（人工智能）、哈工大人工智能产业园、移动互联网产业基地、虹桥数字物流装备港、虹桥奇点科创园（数字经济）、青浦生命科学园、三念科创园（医疗器械）、东方易云健康产业园、凯利泰医疗产业园、中采服务贸易产业园、8090电子商务产业园、世界手工艺产业博览园、迪丰国际时尚产业园、智能绿色家居产业创新基地、新型检验检测设备与服务产业创新基地、新型汽车零部件产业创新基地等。2、对入园企业的成本逻辑其次，对入园企业来说，讲的是“成本逻辑”，就是要依靠产业园区，省更多的钱，实现企业在生产经营上的轻装上阵。这里面主要也主要体现在两个方面：1、直接省钱在21世纪初，中国制造走向世界的阶段，大批制造业企业产能扩张，需要向劳动力充足、交通便利的一二线城市郊区靠拢，由此催生大量集中供应标准厂房的二级园区，此时的企业在选择园区时，主要考虑厂房价格、能源价格，成本相对单一。进入2010s年代，源于政府对经济贡献、产业创新、绿色低碳等产业发展要求越来越严格，同时企业由于自身在技术升级、业务拓展、商务交往、品牌建设、职工福利等方面的发展需求，成本支出不断增长，在选择入驻园区时，除物业租金和能源价格外，还会比对园区之间的产业资源集聚度、基础设施保障度、清洁能源供应度、产业服务专业度、商务服务精准度、品牌服务成熟度、生活服务完善度等指标，希望通过各类资源及服务的规模化共享，尽可能的节省生产经营的综合成本。2、间接挣钱在专业产业园中，众多产业链中的企业集聚在一起，在日常的竞争合作交流中，可以持续激发产业的创新能力，提高企业在行业中的竞争力。再者，企业之间、企业与园区之间还可以互相借助对方的品牌影响力、市场号召力，发挥品牌叠加效应，达到花小钱办大事儿的目的。知名的园区品牌和产业品牌，意味着优秀的产品质量、技术创新、供应链组织等，对入园企业也是很好的背书，如张江药谷、张江医谷等。最后，大批同行企业的集聚，可以在生产、采购、物流等环节以及人才、技术等要素资源获取上实现规模化降本。链接：天安数码城“创新企业生态圈”天安数码城已在全国14个城市运营和管理23个园区项目，其模式本质上就是成长性企业集聚发展的服务平台，为中小企业群体构建“创新企业生态圈”，通过服务平台的提供、上下游产业链的建立,促进企业在园区里更好更快发展。携手华为、腾讯、云天励飞、猎户星空等合作伙伴，通过数字化、智能化技术整合及应用，打造加速企业发展的实验场、服务器、资源池，不断强化智慧基建、人才服务、创新资源和产业链对接、供应链服务、圈层打造等方面服务能力。构建企业家商学院、CEO午餐会、研发工程师俱乐部、创新分享会、倍增发展交流会等各种交流平台，以服务搭建平台，以平台链接资源,为创新企业打通苗圃、孵化、加速、成长的全产业孵化链。创业新生运金控平台产融结合金融创新内外联动智慧空间服务智慧运营智慧数据智慧3个24运营理念24小时满足办公、上午、休闲、居住全天候的空间需求；24分钟上午、休闲、娱乐、教育、健康、政务服务等配套24分钟步行可达；24秒PC端、移动端客服T响应。那我们再回头总结一下，总的来说，政府的发展逻辑和企业的成本逻辑，分别从政府要求和市场需求两个方面，形成了产业园区发展的底层驱动力，促使园区行业长期存在，并且逐步趋于规范化和专业化。
