上海投资咨询公司某房地产项目可行性研究报告.docx

前言第1章项目概况第2章市场分析第3章建设方案第4章市政配套第5章环保及节能第6章项目法人与项目的经营管理第7章工程建设进度第8章投资估算、资本金及资金筹措第9章财务效益分析第10章结论与建议附表：1、投资估算表2、销售收入预测表3、总成本费用估算表4、损益表5、现金流量表6、敏感性分析表第1章项目概况1. 1项目名称XXXX二期商品住宅项目1.1 2项目法人概况公司名称：XXXX住所：XXXX法定代表人：XXXX注册资本：人民币壹亿元企业类型：一人有限责任公司（法人独资）经营范围：房地产开发经营、销售建材、五金交电、园艺花卉（涉及行政许可的，凭许可证经营）。XXXX有限公司的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书分别详见附件4、5o1.3 项目建设地点XXXX二期商品住宅项目位于XXXX,基地东南面与闵吴铁路支线相邻，地块边界距铁路支线15米，南面为XXXX一期商品住宅项目（在建），北面和西面均为已规划或建成的住宅小区，基地面积为35371平方米。1.4 建设内容本项目总建筑面积为XXXX平方米，其中住宅建筑面积XXXX平方米，公建建筑面积1115平方米，地下车库建筑面积7932平方米,地下自行车车库建筑面积2421平方米。本项目地上建筑面积为53839平方米（其中：计容积面积为53176平方米），地下建筑面积为10697平方米，容积率为L5,建筑密度为15.38%,绿地率为35%。1. 5市政配套本项目日最大用水量为704m3,日最大排水量为634m3o本项目用电容量为1986KVA；本项目天然气用量为122m7h;经征询相关单位意见，本项目基本满足市政配套条件。1.6 建设期本项目计划于2007年第4季度开工，2009年第3季度末完工,预计建设期为2年。1.7 投资估算、资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为XXXXX万元，其中，建筑安装工程费用为16015万元，其他建设费用为12453万元，预备费为1281万yXo项目建设资金由项目法人自筹解决。按照国家建设项目实行资本金制度的有关规定，项目资本金需占建设投资的35%o本项目所需资本金为10412万元，资本金证明详见附件8。1. 8财务效益分析本项目主要财务效益指标如下：财务内部收益率13.5%财务净现值（1=9%）1098万元静态投资回收期2.8年（含建设期）第2章市场分析1.1 上海房地产市场总体发展趋势近年来，国家对房地产业出台了一系列调控政策和法规，有助于加强市场调控与管理，进一步规范市场，提高住宅消费服务水平,保持房地产业的持续稳定增长，促进房地产经济的增长方式由速度规模型向质量效益型转变，促进房地产市场的发展机制由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。2006年，上海房地产市场宏观调控已初见成效，市场平稳发展。具体表现在：(1)市场成交量和供应量得到有效控制。相比2005年，2006全市新建商品房销售面积和竣工面积均有所降低，分别为3025万平方米和3724万平方米,其中商品住宅销售面积为2615平方米和2747万平方米；(2)房价涨幅得到一定抑制。2006年全市商品住宅销售均价为7040元/平方米，相比2005年的6697元/平方米，上涨5%；(3)房地产开发投资基本稳定，2006年全市商品房建设投资与2005年基本持平，为1154亿元。2007年以来，上海房地产整体市场继续呈现平稳发展态势。具体表现在：(1)从市场供求情况来看，1、2、3月份呈现供略大于求的状况，而4月份以后，市场则表现出供略小于求的态势，整体来看，市场供求关系基本维持在Ll.2。(2)从价格走势而言，则表现出小幅上升的态势，其中部分板块由于需求明显高于供应，价格出现一定的上扬。(3)从开发区域上来看，上海房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。由此将对上海房产开发带来三大变化：一是将出现一批借鉴国际经验和特色风貌，开发建设高起点规划、高质量建设、开发规模适度、功能完善、生态环境优良的大都市特色风貌城镇；二是围绕住宅品质和个性，住宅建设将突破以往几年市中心开发楼盘品质雷同、立面相似的一般格局，加快住宅产品的优化升级；三是一大批具有前瞻性、现代化、集约化、信息化、特色化的楼盘，通过与国际水平的加速接轨，将会促进住宅消费观念的变化和购买力的提高。预计未来一段时期内，上海房地产市场整体供求基本平衡，房价小幅上涨，建筑产品的品质和个性将被进一步突出和强调，并且随着上海郊区城市化进程的加速，城镇经过几年的规划布局已进入实质性的规模开发阶段，一大批精彩纷呈的郊区特色风貌楼盘将展现在市民面前。2. 2XXXX区房地产市场简析2007年上半年以来，由于宏观调控影响，XXXX区房地产开发投资稳步回落，新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。但由于市场供需结构矛盾依然突出，商品房销售价格仍然在高位运行。具体运行特征如下：(1)房地产投资额下降，投资结构仍以住宅为主2007年上半年，XXXX区房地产投资额为51.5亿元，同比下降16.4%,占全社会固定资产投资总额的50.8%,所占比重比2006年同期下降6.9个百分点。商品住宅投资额为41.7亿元，占全区房地产开发投资的80.8%,其中别墅以及高档公寓投资占住宅总投资的17.9%；商业用房投资占总投资的8.0%。（2）现房成交比重上升，期房成交比重下降2007年上半年，我区新建商品房销售面积137万平方米，同比下降9.9%。其中期房预售面积为82万平方米，同比下降26.8%,占商品房销售面积60%,所占比重比2006年同期下降13.8个百分点。现房销售面积为55万平方米，同比增长37.5%,占商品房销售面积40%,所占比重比2007年同期上升13.8个百分点。从单月的成交量来看，期房预售面积和现房现售面积以及存量商品房销售面积基本上呈现出逐月上升的态势，详见图2-1。图2-12007年1-6月XXXX商品房（期房、现房、存量房）交易面积（3）交易均价高位运行，并呈现小幅上涨态势由于受到房地产交易整体回暖的影响，特别是改善性需求和自住的刚性需求依然旺盛，2007年上半年，XXXX区新建商品房预售均价和存量房交易均价基本呈现上涨态势，截至6月份，分别达到10170元/平方米和7330元/平方米，详见图2-2。图2-22007年上半年XXXX商品房交易均价T一期房均价（累计均价）（元/平方米）T-存量房均价（累计均105001009500900085008000TSOO700065002. 3本项目的市场定位本项目基地所处区域位于XXXX区XX镇，基础设施完善，生活配套设施齐全。目前XX镇主要商业生活配套都集中在基地附近的龙吴路和剑川路路口区域，基地周边有XX公园，二级乙等医院XX医院,和XX第三小学、XX中学、上海交通大学等医疗和教育配套资源，向南可直达紫竹科学园区。基地内自然景观丰富，有一片保留完好的生态小树林，无污染源。本项目周边部分楼盘销售情况如表2-1所示。表2-1项目周边部分楼盘销售情况表楼盘名称销售均价（元/平方米）销售情况枫桦景苑二期6100现房在售紫晶南苑二期5500二手房在售剑桥磬苑6800现房在售本项目建成后，拟全部按照市场价格出售，根据周边市场情况，并考虑房地产市场的变化，根据薄利多销、稳妥原则，暂定本项目经营期第一年平均售价为7000元/平方米，经营期第二年平均售价为7500元/平方米。第3章建设方案本章主要参照项目法人单位提供的有关资料及部分设计方案资料编写。3.1主要建筑技术指标建设用地面积35371平方米总建筑面积XXXX平方米其中：住宅建筑面积XXXX平方米配套公建建筑面积l115平方米地下车库建筑面积7932平方米地下自行车库建筑面积2421平方米地上总建筑面积53839平方米其中：计容积建筑面积53176平方米地下建筑面积10697平方米容积率建筑密度15.38%绿地率35%17.75%575户422个集中绿地率住宅总户数停车位3.2规划及建筑设计3. 2.1总体布局及交通体系本项目以规划路网为依托，在基地西端和北端分别设置主要出入口和次要出入口，在地块内设计一条6米宽车道形成环路。从环路上引出若干条枝状4米宽的车行道，将高层住宅的消防登高场地有机地串联起来，同时沿路设置地面停车位。住宅组团依托道路在保证较好朝向的前提下形成丰富的空间变化，塑造高低错落的空间形态，形成匀质的围合空间，为组团居民的交往提供舒适的氛围和场地。本项目无障碍设施有：人行道设缘石坡道，集中绿地入口处设提示盲道。高层住宅的单元入口设无障碍坡道、不小于2米宽的入口平台和无障碍电梯，多层住宅10%的单元入口设无障碍坡道。配套公建入口设无障碍坡道和无障碍厕位。按照国家有关规范，多层住宅设立楼梯，高层住宅设置楼梯和电梯作为竖向交通方式。本项目绿化设计的基本理念是利用建筑设计围合成的组团空间，在组团内部区域规划成片的集中绿地，创造幽静高雅的视觉景观，充分发挥绿岛效应，改善居住者的生态环境。绿地率为35%,其中集中绿化率为17.75%。通过对景观构件材料的选择,造型的呼应，绿化树种植被的选择等使小区建筑主体、景观风格达到充分的融合。在本小区的道路整体规划中，重点使整个道路系统及小区感觉不至于过于严谨且秩序化，要充分体现小区围合组团感，在道路节点的处理上相对轻松表现出西班牙风格的悠闲自在的气氛，使交通具有多样化，景观化。3. 2.3消防小区主要出入口位于基地西端，可供消防车出入，小区内设有消防车道，车行道宽度为6米，转弯半径不小于6米；住宅的间距大于6米。小区内设置室外消火栓，间距满足规范要求。消防登高面设于10层和11层的高层住宅南面或北面，在每个消防登高面的一侧设有大于15mX8m的消防登高场地，且消防登高场地外侧至高层住宅相应消防登高面的水平距离小于IOn1。高层和高层住宅、高层和多层住宅的防火间距均大于13米，多层和多层住宅的防火间距大于6米。3. 2.4单体设计小区住宅结合现代居住行为以及市场需求，按照住宅的类型与标准，包括6层住宅、14层住宅和17层住宅。从居住活动的客观规律和满足国家有关规范要求出发，户型分为基本的三大类：78平米的小二室，90平米的小三室和128平米的三室。户型设计朝向以南向为主，住宅的最大倾斜角为南偏西25度，尽量降低西晒的影响，充分考虑每户的通风以及阳台布置，增强空气对流，形成良好的自然通风条件，营造健康舒适的居所。房型布置做到客厅、卧室、厨房、卫生间全明，动静分离，内外分离，各使用空间根据生活动线有机地串连起来，形成科学合理实用的居住空间系歹U。立面采用砖红色四坡瓦屋面，点缀局部的木构架，外墙以满刷涂料做装饰，一层和二层底部为花岗岩石材，庄重大气，色彩古朴。3 .2.5消防本工程建筑工程等级为二级，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。设计使用年限为50年。住宅的结构类型为砌体结构，承重构件耐火性能均满足相应的耐火极限要求。住宅部分地上为一个防火分区，地下为一个防火分区。安全出口、疏散楼梯：5层或6层住宅每单元设一部敞开疏散楼梯，疏散宽度与疏散距离均满足防火规范的要求。914层的高层住宅的一层住户每户附加地下室，地下室按户设