房地产企业毛利润的计算-会计分录实操.docx

账务处理会计实操文库房地产企业毛利润的计算-会计分录实操1 .确定收入销售收入确认原则房地产企业销售收入的确认通常应满足以下条件:企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般在房产交付给购房者时确认收入。例如，当房地产企业与购房者签订了购房合同，并且房屋已达到交付条件，实际交付给购房者使用，此时可以确认销售收入。收入计算方法根据销售合同金额确定收入。如果项目有多种业态，如住宅、商铺、车位等，需要分别计算各业态的销售收入。假设某房地产项目销售住宅100套，平均每套售价为200万元，销售商铺20间，平均每间售价为300万元，销售车位50个，平均每个售价为10万元。则住宅销售收入为100×200=20000万元，商铺销售收入为20×300=6000万元，车位销售收入为50×10=500万元，项目总销售收入为20000+6000+500=26500万元。2 .确定成本成本归集与分配的结果运用在成本核算阶段，已经将土地成本、建筑安装工程成本、基础设施建设成本、公共配套设施成本等归集到开发产品成本中。在利润核算时，需要将已销售产品对应的成本从开发产品成本中转出，计入主营业务成本。例如，经过成本核算和分摊,住宅单位成本为150万元/套，已销售100套住宅，则住宅销售成本为100×150=15000万元。成本调整情况考虑如果在项目交付后发生成本调整，如质量保修费用、工程结算尾款调整等，需要及时调整销售成本。假设在质保期内发生住宅质量保修费用100万元，需要增加住宅销售成本，会计分录为：借：主营业务成本住宅100万元,贷：银行存款或应付账款等100万元。3 .计算税金及附加相关税金种类及计算方法增值税：房地产销售一般适用一般计税方法，按照销项税额减去进项税额计算应纳税额。销项税额根据销售额和适用税率（一般为9%）计算。例如，上述项目总销售收入为26500万元,销项税额为26500÷（l+9%）×9%=2197.25万元。假设项目开发过程中的可抵扣进项税额为1500万元,则增值税应纳税额为2197.251500=697.25万兀。城市维护建设税：通常以增值税为计税依据，税率根据项目所在地不同，有7%（市区I5%（县城、镇1%（不在市区、县城或镇）之分。若项目位于市区，城市维护建设税为697.25×7%=48.81万元。教育费附加：一般以增值税为计税依据，税率为3%,教育费附加为697.25×3%=20.92万元。地方教育附加：以增值税为计税依据,税率为2%,地方教育附加为697.25×2%=13.95万元。土地增值税：这是房地产行业特有的税种，计算相对复杂。先计算增值额，增值额=销售收入扣除项目金额（包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用等），再根据增值率（增值额;扣除项目金额）确定适用税率，计算土地增值税。假设经过计算，该项目土地增值税为2000万兀。税金核算的会计处理计提税金及附加时，会计分录为：借：税金及附加城市维护建设税48.81万元税金及附加教育费附加20.92万元税金及附加地方教育附加13.95万元税金及附加土地增值税2000万元贷：应交税费应交城市维护建设税48.81万兀应交税费应交教育费附加20.92万元应交税费应交地方教育附加13.95万元应交税费土地增值税2000万元4 .计算利润毛利润计算毛利润=销售收入销售成本。对于上述房地产项目，毛利润为2650015000=11500万元。净利润计算净利润=毛利润税金及附加销售费用管理费用财务费用等。假设销售费用为1000万元，管理费用为800万元，财务费用为500万元，净利润为11500(48.81+20.92+13.95+2000)1000800500二7116.32万兀。5 .利润分配（如果是企业自行开发经营的情况）利润分配顺序及比例首先弥补以前年度亏损，然后提取法定盈余公积（一般为净利润的10%）,剩余部分可以向股东分配利润或留存用于企业发展。假设该企业以前年度无亏损，提取法定盈余公积7116.32X10%=711.63万元，可供股东分配的利润为7116.32711.63=6404.69万元。利润分配的会计处理提取法定盈余公积时：借：利润分配提取法定盈余公积711.63万元贷：盈余公积法定盈余公积711.63万元向股东分配利润时（假设分配利润3000万元）：借：利润分配应付股利3000万元贷：应付股利3000万元