房屋建筑物评估指导参数.docx

房屋建筑物评估指导参数房屋建筑物评估指导参数一、房屋建筑物耐用年限（一）建筑物设计耐用年限规定房屋分类耐用年限（年）房屋分类耐用年限（年）1.钢结构：3.砖混结构其中：生产用房50其中：生产用房40受腐蚀生产用房30受腐蚀生产用房30受强腐蚀生产用房15受强腐蚀生产用房15非生产用房55非生产用房502.钢筋混凝土（框架或排架）结构4.陡木结构其中：生产用房60其中：生产用房30受腐蚀生产用房35非生产用房40受强腐蚀生产用房155.简易结构10非生产用房60（二）构筑物耐用年限构筑物分类耐用年限（年）构筑物分类耐用年限（年）1.管道8.蓄水池30其中：长输油管道169.污水池20长输气管道1610.储油三20其他管道3011.水井302.露天库20其中：深水井303.露天框架、管架3012.破裂场204.冷藏库3013.船厂平台20其中：简易冷藏库1514.船坞305.烘房3015.修车槽306.冷却塔3016.加油站307.水塔3017.水电站大坝6018.铁路途路上部建筑（含路基、道硝、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等）和铁路途上的桥梁、涵洞、隧道5019.其他构筑物（道路、围堵等）30（三）与房屋有关的各类设备名称耐用年限年备注屋而10-25外墙水刷石3木门窗25铁窗纱5白铁自来水管20铸铁下水管30室内暖气管20暖气片30内装修8强电系统23包括变配电、照明、动力配电电线25弱电系统10包括电话、电视、防灾报警、广播音响、保安监视等卫生设备30空调设备18其中：小型空调器15小型空调器为700大卡以下/Bj电梯10锅炉及附属设备20其中：快装锅炉16二、构筑物单位造价参考表（一）烟囱序号名称结构规格（m）单位单价（元/座）1D1.Oh30座65401772912D1.2h30座69774824603D1.2h35座88858-1050144烟组D1.4h35座83940-1110205合D1.4h45座103663-1225116砖D1.7h45座108807-1285897结）2.0h45座108807-1406498构D2.0h60座1996282359249D2.5h60座21429725325910D3.0h60座214136-27670611囱组合h60座399735-47241312钢筋h75座548548-64828413混凝土h80座65659277597714结构h1.OO座9981411179621（二）水塔序号名称结构规格（m）单位单价（元/座）1h1.630m3座48172-569312h2030m3座52348-618663h2430m3座58355689664h2050m3座68690811805组h2450m3座24622881906h2850m3座928301097087合h2080m3座876401035758h2480m3座962661137619破h2880m3座11783213925610h20100m3座9404011113911水支h24100m3座104479-12347612h28100m3座125710-14856613筒h20150m3座110416-13049114h24150m3座134416-15885515h28150m3座157677-18634616h20200m3座13524815893817h24200m3座14952517671218h28200m3座171296-20244119h2050m3座669647913920h2450m3座736768707121h2850m3座86301-10199222组h24100m3座100641-11893923塔合h28100m311587813694724钢h32100m130417-15413025筋h24200m3150026-17730326h28200m316435819424027凝h32200m176886-20904628士h24300m3190600-22525429h28300m320209724475130筒h32300m217453-25709631h2040Om3座266957-31549532h24400m3座27925033002333h28400m3座302564357575（三三）道路序号名称结构规格5）单位单价（元m）1B4m232-3202混B5m290-4003凝B6m486-6304±B7m567-7355路B8m648-8406区面B9m729-9457B1.m180-2328道沥B5m225-2909育B6m38445610路路B7m44853211面B8m51260812B9m57668413混B6m46858814凝B8m62478415±B9m936116116路B1.Om1040-129017面B12m1248154818B6m420-51019沥B8m56068020B9m675-81921路B1.Om75091022面B12m9001092（四）围墙序号名称结构规格（m）单位单价（元/m）1全瓶h2m226-2782围砖花饰h2m2563083墙型钢栏杆h2m2482964每增、减0.1米m2025（五）土墙序号名称结构规格（m）单位单价（元/m）1砖砌m34154912挡毛石不m32993533±毛石粒m33664334墙素碎限m33804495有筋校m3597705三、房屋建筑物基准单方造价比较法增调系数表及其说明基准单方造价的含义及限定条件1.一般含义在房屋评估中，我们所确定的基准单方造价的条件是依据被估对象的详细状况给定的，它的含义是在限定条件范围内单位建筑面积的基本价格，单位为：元/m22.限定条件基准单方造价按框架、排架及砖混三种结构类型分别制定，各种结构类型的基准单方造价是依据下列三个方面的限定条件给定的。（1）结构构件限定条件A、框架结构框架结构基准单方造价的限定条件是基础为一般钢筋碎独立基础，框架基础梁深3m以内；上部为一般钢筋校架框柱、梁、板，一般6专填充墙，层高3米。B、排架结构排架结构基准单方造价的限定条件是基础为一般钢筋碎杯形基础，基础梁，深3米以内：上部为钢筋睑等预制柱,吊车梁、薄腹屋架或梯形屋架、大型屋面板，无天窗，一般砖闱护墙,跨度18m,地面至屋架下弦高6m。C、质混结构砖混结构基准单方造价的限定条件为砖或混凝土条形基础，深2m以内，上部为砖内外墙，外墙厚度随地区确定进入基准单价，内墙为240mm厚砖墙，有钢筋混凝土构造柱、圈梁、预制或现浇楼顶板，无女儿墙。层高为3mo（2）装修限定条件上述三种结构的装修标准限定为：屋而为油毡防水，保温层（随地区而定进入基准单价），门窗为钢、木制作，内墙面及顶棚为水混砂浆地面喷刷涂料或大白。<3）配套设施限定条件配套设施的标准限定为一般标准给排水、采暖（随地区已进入基准单价）、电气设施，但无卫生间。超出或低于上述结构及装修限定条件的各种状况，其单方造价按不同类型用增、减系数进行调整确定。一般可以在专用计算表中进行操作。3.基准单方造价确定方法基准单方造价一般依据案例所确定的单方造价和基准单方造价所给定的限定条件作对比，用对比增减系数将案例的单方造价调至基准单方造价。然后再依据市场调查的同类型结构的当前造价水准进行验证，最终通过分析确定。下而将以模拟实例来说明基准单方造价的确定方式例有一砖结构办公楼建筑，位于南方地区，1998年竣工，建筑面积4950m2,5层，层高3.5米砖条形基础,深1.5米内，内外墙均为240mm厚砖墙，有构造柱及圈梁,钢筋混凝土现浇楼板结构，铝合金窗、木门、外墙水刷石饰面。内墙为涂料面层、水磨石地面，约10舟房间有石膏板吊顶棚。SBS屋面防水、无保温层，有水、电设施及卫生间，均一般作法，一般照明。1)计算实例单方造价上述建筑经查验结算造价为3198443元，则结算单方造价=3198443/4950=618.15m22)确定对比系数依据基准单方造价的限定条件与实例条件相比较，求得下列调整系数铝合金窗-7%(2)水刷石外墙面-3%(3)水磨石地面-3%(4)石膏板吊顶-210%=-0.2%(5)SBS防水-现(6)卫生间-1.5%合计-15.7%3)确定基准单方造价砖混结构办公楼的基准单方造价为(砖混)基准单方造价=648.15/(1+17.5%)=551.62元/m2近似取552元/m2经市场调查，类似这样砖混结构的建筑的单方造价为565元/m2,主要是由于施工单位等级不一样,前者为三级施工企业,后者平均按二级施工企业。还有系数的取定带有误差，现确定加权平均计算，前者取40%.后者取60%则(砖混)基准单方造价=55240%+56560%=559.8元/m2取560元/m2经计算和市场调查综合确定该地区传混结构的基准单方造价为560元/m2在运用基准单方造价增调系数时，假如只是局部装修,应按增调系数乘以实际面积的比例系数。4）基准单方造价对比调增系数参考表该表通过测算及有关数据资料所确定的增调系数，其参考数据值见下表所示。基准单方造价对比调增系数参考表单位（三）工程名称楼地面工程预制水磨石现制水磨石瓷砖面增调系数（+,-）56348-10工程名称内外装修工程一般壁纸内墙瓷砖外墙瓷砖面外墙水泥面增调系数（+,-）1.5-2.510-126812工程名称屋面工程现代防水材料增调系数11.5工程名称门窗工程铝合金单层窗铝合金一玻一纱窗增调系数（+,-）4567工程名称基础工程桩基重大设备基础满堂基础增调系数（+,-）4653015-12工程名称排架跨度（m）9m15m21m27m增调系数（+,-）73-3-9工程名称层高每增减Im高增减12%增调系数（+,-）运用说明1、上述系数用于砖混结构系数不变2、上述系数用于框架结构时其基础、装修、配套等系数要乘以0.85090,结构及层高系数不变2、上述系数用于排架结构时综合系数要乘以0750.80,结构及层高系数不变3、有重大吨位吊车的排架结构,30t以上的依据吊车吨位的大小增加5%10$的系数4.其它影响因素的处理其它影响工程造价的因素行：A、建筑厂房内有重大设备基础B、试验、检验楼有较多试验台C、有特别高档装修，如进口卫生洁具、大理石、花岗岩装修等。D、有其它配套的附屈于建筑工程的协助设施上述对建筑造价有重大影响的，构造、设施必需单独编制概预算，或估算适当系数将其造价加到基准单方造价中计算。民用建筑不同构造类型对工程造价的影响1.不同层数对造价的影响参数表2-1-1层数123456造价10090848082852.建筑外形对造价的影响参数表2T-2外形长方形H形Y形1.形圆形造价$100102-105103-107103-108107-1133.不同平面形式的比较关系(建筑面积)表2-1-3平面形式内廊内外廊梯间外廊半内廊造价1001011061071104.不同进深对造价的影响参数表2-1-4进深4.44.85.25.66造价为1011009998975.不同层高对造价的影响表2-1-5层高2.833.23.43.63.8造价/991001031071101136.不同开间对造价的影响参数表2-1-6开间(M)2.833.23.43.63.84造价、1071041021009997967.不