物业管理服务设施设备维修养护方案.docx

物业管理服务设施设备维修养护方案1建立设施设备管理制度针对“滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率C任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响,并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此,在开发商揩览收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容：O必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善C。制定设施设备的短、中、长朋维修、保养、更新计划及预算案。O评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。强制执行设施设备安全年检制度。强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。O对工程技术人员进行专业的培训及考核,并严惩人为疏忽的行为。严格要求工程技术人员24小时持证上岗,以保证系统的正常运行。建立健全设施设备的资料档案。O建立一支专业的工程核心小组,长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。O建立一支专业的工程核心小组,对工程维修保养前实行严格的监督检查并作出评估。制度大纲：O医屋日常与定明维护制度；O配电房值班制度；O现场保洁制度：。巡视检盲制度；。运行分析制度；O设备维修管理规定；。给排水设备维修管理制度；。消防设备维修管理规定：。配电房设备安全操作规程；O配电启交接班制度；O水泵房运行管理制度；。水泵房安全操作规程；。工程技术人员交接班制度；O消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度；。水泵运行完好技术防量指标；。给排水系统运行、管理、维修、保养制度：。给排水系统日常管理制度；。电梯运行维护管理制度；。智能化系统运行、管理、维修、保养制度。2做好设施设备维修与安全措施我们揩通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行,延长其使用寿命。主要措施有：1、日常运行：制定严格的设施设备操作规范,按要求进行巡查；制定安全操作规程，保护人身及设备安全。2、常规维护：制定完善的维保计划及实施方案.排除隐患,确保设施设备的正常运行。3、鼠急状况的处理：建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，保证紧急状况下实现联动,将损失降到最低程度。4、管理原则：O制定公共设施机电运行和保养工作计划,按公司物业管理质量标准规孜运作.确保设施设笛的正常运作。O建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术档案等管理制度。建立机电设备二级保养制度,即日常保养和定期保养。保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。O巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录.发现设备运行状态有异常情况须及时报告、记录并在主管安排下尽快处理C。做好设备房的物IS管理,加强安全防范工作。负责机电设施、设备的各项维修、保乔工作，并做好记录。O定期清洁所管理的设备和设备房。O建立有效的信息传递体系。实行24小时值班.旗时接管业户和内部员工的维修申请及故障报色.及时反馈信息,在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期的养护工作,并由工程领班安排下茂员工按服务合网的条款监管专业公司的养护.确保维修保养工作的IS质，并准确地作好保养记录。安排相关保险。3加强设施设备养护A、设施设备养护主要内容：1、给排水设施（设各）运行皆理及养护。确保给排水设备（设施）保持良好的技术状态,保证生活、消防用水的需要。专业维修人员负责给排水设备的维修保养。O值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。客服经理负责上述工作的检查监督。客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解降工作。给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作,及时处理给排水设备（设旗）的故障,确保设备性能。2、供电设施的运行管理及养护：O确保供电设施（设备）保将良好的技术状态,保证小区内业户的安全用电需要。O高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。客服经理负责上述工作的检查监督。O客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。O供电系统发生故障,工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联络工作,确保设备的性能。3、高低压保养维修程序：（1）变压器：每年冬季做高低压绝缘试验,对变压器线目和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下：O组织熟悉设备的人员（五人以上）指定专门责任人,了解工作任务和注意茅项.并由专门责任人按工作单程序安排工作。工作时穿长袖工作服,身上不得配带其它杂物及手饰.若绝缘靴、喊绝缘手套，测验电器是否正常。先停低压开关,再停高压开关.用合格的验电器给明接线端无电后,最后用专用的接线杆将接地线可靠接地,对出线进行放电并相间短接。接、拆地线应有专人负责,所有停电安全措施完成后,方可进行保养工作。工作完毕后检查所有工具器材数量.不得遗留杂物，由专人拆除接地线,工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤迸行送电。（2）高压开关柜：高压系统属于技术要求较高的供电系统,因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行,每年冬季对手动合溺和分闸回路进行试验和检修。(3)低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修,收紧螺丝，清洁污物。附：镐低压配电系统设番维修业务管理标淮及操作细则总低压配电装运行安全程序低压配电系统年检项目包括：O检直地下或大震电总军房.大厦上升总线。检查小区上下水泵房.消防泵房。O检查公共用电装苣。检直供电系统工程报价。4、电梯的管理及养护。电梯机房除电梯维修人员、消防人员外,任何人不能进入,机房内的设备非电梯维修人员不得操作。运行中电梯突然出现故障,值班人员应尽可爱地先救援出被困人士,并通知电梯维修人员进行检修,如救援不成，值班人员应安慰乘客,尽快通知电槎维修人员前来救助。O电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。O切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯.以免发生危险。O发生火警时.切勿搭乘电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困在电梯内.被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。O发现有水渗入电梯或电梯槽底部有枳水,应立即停止使用,以免触电,并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时,勿让水流入电梯内.以免损坏电梯设备。O电梯维修人员应每天检查电梯机启是否有足够的通风,温度是否过高,气窗玻漉是否完整,机房门必须上锁。O电梯内的求救警衿、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。O因维修、保养而正常停用任何电梯时.应在小区的公告栏内张贴通知。5、消防设番的运行及养护。小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。O小区内所有消防设备应每月测试一次,如发现故障应立即维修并做好记录。任何消防设备均安装在机房内，应每星期检盲一次。消防报警系统每月测试一次,如有故隙应立即维修并做好记录。O消防水泵应保持良好的状态,阀门无人为误开.保证消防水箱的水位处于正常。具备消防保界证明书。O每年应有一次消防演练。附：消防系统设备维修的保养超度消防系蜕日常检查流程6、中控室设各维护：闭路电视监控系统保养规程。客户服务中心信息室负贡监控闭路监视系统主机,工程技术人员负责对该系统实施维修保养。闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护,无关人员不得随意触动。值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排C。设备投入正常使用后,为确保运行正常,工程技术人员必须严格按闭路监视系统保乔项目计划表进行检查。每日检查：闭涔监视系统控制主机各助功能是否正常,有无设备异常.将检查结果填写在闭路电视监控系统设施每日保养记录表中。每月对电缆、接线盒、设密作直观检查，清理尘埃。每季对室内部分电缆、接头，清理尘埃.检查信号传输质量,并将结果填写在闭路电视监控系统设备保养记录表中。闭路电视监控系统设备出现故障后,首先应分清故障类型、部位,并及时排除，一时排除不了的故障,应立即通知有关专业维修单位,属保修范围内的,立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。O确保中控室设备（消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线困境可视对讲电话系统）处于良好状态，保证业尸的生命和财产安全。中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录；。弱电维修工负责中控室设备的维修保养.确保中控室设备运行正常。工程部主管负贡中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督,并对维修保养工作进行指导,检查监督及委托修理的联系工作。O“客户服务中心”负责上述工作检查监替。中控室保安员负方中控室机电设备的搽作,确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。B、设施设备养护实施计划我电气系统一、配电室1.值班室序号助目周期标准说明1工作环境每天3个月A、环境卫生状况良好.垃圾及时清除。Ik物品摆放整齐有序。C、照明、应急灯具完好。D、通风、空调设施运行正常。有故障及时维修2.电力电缆序号项目周期标准说明1敷设环境1年A、电缆沟内无积水、油污。B、电缆接头无异常。C、电缆沟孟扳及铁件防睡完好。必要时油漆2绝缘电阻测52年A、主绝缘应不低于50Oy缈。Ik护层绝缘应不低于0.5兆欧。配合电业局年检3预防检验3年A、按潦国家有关规程。由电业局检验3.变压器序号项目周期标准说明1外观检查I年A、应无积灰污垢。B,所有接线螺栓应牢固。C、标识应齐全清晰。2测量线图的绝缘电阻2年A、按电气专业的要求。配合电业局年检3预防性试验3年A、按国家有关规程。由电业局试验1.高压开关柜序号项目周期标准说明1外观检查1个月1年A、应无积灰、污垢。B.标记及标号应清楚CC、各组件应完好。D、接线端子应完好。E、指示灯、仪器、仪去完好。2电度表1个月1年A、铅封应完好。B、无异常现象。C、校表按有关规定。由电业局校正3绝缘检查I年A、按电气专业有关规定由电业局进行年检5低压柜序号项目周期标准说明1外观检查柜内检修1个月1年A、柜表面应无积灰、污垢。B、标记及标号应清楚、完好。C、各组件应完好。D、接线端子牢固。2仪器仪表1个月A、电表运行正常。B、铅封完好。C、电压、电流表完好,显示正常D、指示灯、开关完好。有故障及时更换3绝缘检杳2年A、应不低于2兆欧。4断路器1年A、触头无烧损痕迹。B、机械部分动作灵活、完好。二、电气竖井序号媚周