如何进行拆迁估价审计.docx

如何进行拆迁估价审计随着城市建设进程的不断加快和市政基础设施的不断完善，审计工作中越来越多地会遇到涉及征地拆迁的审计。这类审计与一般的投资审计相比，具有很强的政策性、地域性和社会敏感性。如何确定当时被征地及地上所附着物的价值,往往是衡量被征地拆迁成本大小的主要依据。我认为，从被拆迁地块及房屋所处的区位、用途、建筑面积等因素整个着眼，把握住估价评审机构的确定、被拆迁对象的实际情况（拆迁估价时点、建筑面积、房屋性质等要素）及拆迁估价方法三个方面，明确审计目标，化繁为简，理顺关系是拆迁估价审计的重中之重。一、审查评估机构资质和评估合同现阶段拆迁估价应由具有房地产价格评估机构承担，应着重审查其聘请的估价中介机构是否具备相应资质，选择的过程是否公开、透明，重点关注中介公司的确定是否存在“明招暗定”等招标走过场的现象，中标后有无“转让业务”情况，是否存在超越资质承揽业务情况，其估价报告是否由专职注册房地产估价师签字。如果需要由两家或者两家以上估计机构进行评估的，还需要审查估价机构之间是否就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等协商并执行共同的标准。一般来说，该环节应根据招投标结果、拆迁补偿标准等依据，重点审查中介机构取得业务的合规性和征地估价依据的准确性。二、审查估价时点、被拆迁建筑性质及面积拆迁估计的执行应遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁估价的时点对估价的作用不容忽视，拆迁估价时点一般为拆迁许可证颁发之日，如果拆迁规模大、分期分段实施的,以当期、当段房屋拆迁实施之日为估价时点。需要注意的是,拆迁估价的价值标准应为公开的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被拆迁建筑的性质（用途）和面积对拆迁估计起到决定性作用。一般地，被拆迁建筑的性质和面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。拆迁人与被拆迁人的性质或面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如果不能达成一致的，应当依照房产测绘管理办法设立的房屋面积进行鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。在该环节，尤其要注重拆迁现场踏勘，看有无擅自改变被拆迁房屋的性质，如将自住用房改为商铺，有无擅自扩大拆迁面积和范围。对于被拆迁人无产权凭据但实际使用的房屋建筑，应与房屋行政管理部门协商解决，在和当事人沟通时，注意审计沟通技巧，防止群体性事件发生。三、审查估价的方法是否合适、恰当在拆迁征地审计中，一般依据当地现行的行政补偿标准进行估价。如果拆迁当事人对拆迁征地补偿标准认定存在异议，审计人员应会同补偿标准制定机构，依据国有土地上房屋征收与补偿条例要求和被征收补偿标的物实际情况进行明确，同时，应将具体审计情况记录到审计底稿当中。如果市计人员发现，被征地拆迁标的物采用其他估价方法，应重点关注征地估价人员是否在估价报告中充分说明其原因和过程，并分析、判断其原因是否充分适当，其估价过程是否真实有效。在这一环节中，审计人员应开展大量的实地踏勘工作，并依次为基础，审查估价时实地查勘记录，看能否真实、全面反映被拆迁建筑外观及内部状况，核查有无通过伪造、虚报资料套取拆迁款的情况出现。