二手房买卖流程.docx

1 .爸居间合同，支付定金。2 .卖家做公证，中介查档。3 .买家支付首付，买卖双方到银行签署监管协议。4 .买家向银行申请按揭,商贷或组合贷。银行审核后，出具贷款承诺函。5 .卖家、买家办理赎楼。赎楼后拿到旧房产证。6 .买卖双方签署国土局合同。支付佣金。交税箔、办理过户。7 .过户后，银行放首期款给卖方。8 .过户后,买家交到新的房产证，办理抵押登记手续。9 .银行放尾款给卖方。10 .卖方过户水电。I1.双方签交楼确认书。中介交保证金给卖方。买卖完成.3.过户、交纳相关税费（如需JK楼的先JK楔，如买房需向假行贷款的要申请银行贷款）3.1 那么在二手房买卖中税费完竞有哪映呢？且看卜面我一一道来。契税：由市房地产权交易中心收取。股住宅90平米以内首套房按1%收取，90-144平首套房按1.5%收取：非一般住宅或者非首套房则按3%收取。深圳从2013年9月I日起调整一般住宅的区分标准为按房产评估总价划分，2013年深圳享受实患政策的一般住房价格标准为：福田区、南山区每套总价390万元以下，罗湖区、盐田区每套总价310万元以下，宝安区、龙华新区每套总价240万元以下，龙岗区每套总价210万元以下，光明新区每套总价190万元以下，坪山新区、大鹏新区每套总价160万元以下。这里的评估价即为在市岳地产权交易中心过户时候的评估价，不同于银行贷款时候的评估价。营业税及其附加t5.6%,由市房地产权交易中心收取。对于不足5年的二手房对外销售时征收营业税，按国土局评估价征收：超过5年（含5年）的一般住房对外转售免征营业税；超过5年（含5年）的非一般住厉对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人所得税I有核定和核实两种方式征收，由市房地产权交易中心收取。个人所得税征收方式以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得桎应纳才兑收入，税率为20%,个人不能供应完整、精确的房产原值凭证的，一般住宅按住房转让收入的1%核定征税，非一般住宅按住房转让收入的15%核定征税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯般住宅生活用房取得的所得，免征个人所得税登氤务费50元，印花税5元，交易服务费6元m%由市房地产权交易中心收取。银行贷款评估费，由银行收取，般看是否须要调高评估价和调高多少评估价而定，从最低为。到几百几千上万不等，每单CaSe都不一样，银行内部人员处理难度也不等，这里的评估价即为银行贷款时候对这套历子的内部评估价，首套房的话均依据此评估价的7成贷款，成交价减去此贷款金额即为首期款。担保公司餐楼担保费，由担保公司收取。担保公司利用其银行的信用额度帮你还掉原业主的欠款，一般收取还款金额1%的担保费，折扣比例随行就市，会依据市场资金是否充裕而浮动。提前还款罚息；由原业主贷款银行收取。对于还处于按揭状态卜的房产来说，假如赎楼出来过户就可能涉及到银行贷款罚息。般来说，三年以上的贷款提前还款就不会有罚息年以内的贷款假如提前还款就会有1-3个月的月供作为罚息。短期利息：由限行收取。担保公司在用银行额度赎楼的过程中，须要向银行借笔款去帮你还款赎楼，时间从赎楼到放尾款为止，这笔钱也是须要支付利息的,时间很短，称之为短期利息，短期利息的支付方式是从原业主尾款中干脆扣除的，假如整个交易是业主买方实收，这笔短期利息也是须要买家支付的。深圳二手房交易一般都为业主实收，所以以上各项费用一般都由买家担当，但是详细CaSe可以详细谈，依据不同的谈判条件,也可以让业主担当相应的费用。般来说，除了政府即市房地产权交易中心收的费用之外，其他费用比如罚息、短期利息等费用都是有方法看机会故捷处理的，这就取决于帮你办事的中介的实力和关系了，运气好的话可以省不少，否则可能就是几笔大几千上万的费用了。3.2 过户留意事项：假如原业主的房产证还在银行抵押，就要先赎楼，也就是还清银行的欠款后，银行归还原业主房产证原证，这样卖方才拥有出传房产的100%份额。只有这样才可以到国土局进行正常交易。3.3 资费说明：过户时要交纳的税费状况又分以下几种：原房产证登记时间到交易时间满五年的，可以免去营业税。同时也会免去城建维护费和教化附加稹。否则将不得免除。假如满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写。这样的好处是深圳的房涨的快，而且人的流淌性也大，没准哪天新业主要卖房,这样你的房产证价格高，有利于快点出手。当然,你的新证的价格填写的高工,契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能便利多贷。税费览表:应交友费税费名称出色方购买方备注权证印花税5元/本免收合同印花税总房款*0.05%总房款XO.05»双方暂免征收交易手续费（卖方3元/平方米X建筑面积3元/平方米建筑面积交易手续费买方3元/平方米X建筑面积3元/平方米建筑面积房屋所有权登记费50元/套契税普通住宅过户价XI.0%90平方米及以下个人首套普通住宅过户价X1.5%90*144平方米及个人首套普通住宅过户价X3.W1«平方米以上非普通住宅过户价X3%营业税普通住宅二年内过户价×5.6%二年上免征非普通住宅二年内过户价X5.6%二年上匿款差蕨X5.6«所褥税普通住宅a1.户价XI%满二年且卖方家庭唯一住房可减免非誓通住宅id户价XI%按U,收楼费用按搞合同公证更按揭金软的03%委托公证费380元由引发方承担股楼担保费贷款加X系数收楼款的1»,最低2000元X物业评估费500元抵押登记费按揭金袋的001.%,不足100元按100元收过户按题股务费100eI元赎楼贷款短期利息欠款的一个点左右因提前还款银行费息欠款的一个点左右按得合同印花税买我双方按热金款XO.05%中介犀务倒金中介服务佣金I总房歌xi.5%I总房款xi.5%I或由一方支付3%