房地产开发企业管理咨询费税收风险.docx

房地产开发企业管理咨询费税收风险近期，稽查人员在案件检查中发现，大型房地产开发集团为优化人力资源配置按照区域设立管理平台公司，按照地块项目设立项目开发公司。管理平台公司集中提供区域内所有项目开发公司的法务、财务、投融资、人力资源、行政核算、招投标等管理服务，项目开发公司负责具体项目开发和销售业务。管理平台公司一般根据项目开发公司房产销售（预售）收入的一定比例或者按照开发面积定额向项目开发公司收取管理咨询费，项目开发公司据以入账在开发成本或管理费中列支。对于此项业务，稽查部门提示房地产开发企业关注以下税收风险。1、税收风险关注点一：关联交易特别纳税调整风险提示：项目开发公司支付给管理平台公司的管理咨询费属于关联方交易，税务人员会对收费的真实性、合理性开展尽职调查，当双方实际税负有差异或者交易导致国家总体税收收入减少时，需要对关联交易作特别纳税调整。建议管理平台公司应按照成本加计利润等合理方式分摊所辖项目开发公司的管理咨询费，确保收费的真实性、合理性，否则容易引发税收风险。政策依据根据特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法（国家税务总局公告2017年第6号）第三十八条的规定：”实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。”2、税收风险关注点二：费用归集风险提示项目开发公司支付给管理平台公司的管理服务费是一项较为综合的费用，应按照提供的服务进行区分：属于前期工程费或开发间接费的应计入开发成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象待开发产品，待开发产品销售时结转成本；其他属于期间费用的支出可计入发生当期费用于企业所得税前扣除。建议管理平台公司应明确具体的服务项目和收费标准，以便于项目开发公司正确归集成本、费用，对无法区分的服务费暂纳入开发成本核算，否则容易引发税收风险。政策依据根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（2009）31号）第二十七条的规定：”开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。（五）公共配套设施费。（六）开发间接费。”其中，前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。