安徽省物业管理条例（2024修订草案）的起草说明.docx

关于安徽省物业管理条例（修订草案征求意见稿）的起草说明根据安徽省人大常委会2024年立法计划工作安排，省住房城乡建设厅对安徽省物业管理条例（以下简称条例）进行了修订，形成了条例（修订草案征求意见稿）。一、修订背景条例由安徽省第十届人大常委会第十三次会议于2004年12月23日审议通过，分别于2009年、2016年两次修订，2021年、2023年两次修正。现行条例确定了业主大会制度、管理规约制度、承接查验制度、招投标制度和物业专项维修资金制度等基本制度，对维护广大业主和物业服务企业合法权益，推动我省物业管理规范发展起到了积极的作用。但随着我省经济社会快速发展，城镇化进程的加快，实施物业管理的区域越来越多，物业管理新情况、新问题不断凸显，如物业管理区域主体责任界定不清晰、物业服务企业履约不规范、业主委员会作用发挥难、专项维修资金使用难等等，现行条例存在许多不完善的方面。为进一步完善我省法律法规体系建设，根据省人大常委会立法计划安排，我厅对条例进行了修订。二、修订内容条例（修正草案征求意见稿）共八章一百一十四条，分为总则，业主、业主大会及业主委员会，物业服务人，前期物业管理，物业服务，物业的使用与维护，法律责任和附则。主要修改内容如下：（一）进一步明确责任。将物业管理纳入基层社会治理体系，建立中国共产党基层党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等协调运行机制，形成社区治理合力。市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理活动及其监督工作的领导，建立工作保障机制。在业主委员会基础上，设立物业管理委员会制度，临时代替业主委员会开展工作。（二）规范业主委员会运行。明确物业管理委员会成立规则、人员组成和主要职责。建立业主委员会履职负面清单，明确业主委员会及成员的禁止性行为。增加业主委员会候选人推荐方式，引导支持符合条件的共产党员、人大代表、政协委员参加业主委员会选举。建立业主共有资金监管制度，设立共有资金账户，落实业主委员会工作经费。（三）优化表决方式。针对简单多数表决事项和特别多数表决事项，持反对意见业主专有部分面积占参与表决面积二分之一以下且人数占参与表决人数二分之一以下的，或专有部分面积占参与表决面积四分之一以下且人数占参与表决人数四分之一以下的，视为表决通过。（四）规范市场主体行为。建立物业服务人履职负面清单,明确物业服务人禁止行为。建立应急物业服务机制，物业管理区域突发失管状态时，乡镇街道应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供安保、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。规范物业服务催收行为，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气或者在开启门禁、乘用电梯等方面采取限制措施催交物业费。建立物业服务费动态调整机制。（五）加强共有资金监管。建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度，经业主共同决定可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。定期将公共收益以及使用情况在物业管理区域内显著位置公示。明确物业专项维修资金交存环节、续筹追缴责任以及应急维修程序。