物业管理投标报价的审核全套.docx

物业管理投标报价的审核1.确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成,但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：(1)要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。(2)尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。(3)测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。2,收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定为有效依据在物业管理招投标中，报价历来是各投标单位最重视的一部分，也是招标单位最关心的部分。招标方对于报价计算公式认真审核，既要保障挑选到合适的物业管理单位，又要达到节省经费的目的；而投标方则在做好技术方案的基础上，在报价上下足功夫，仔细琢磨。现列举部分报价计算公式一、报价计算公式的均价优先原则广东省广州市某物业管理招标报价计算公式当XP时，1（X-P）PX100%×（报价占分）当XNP时，1-（PX）PX100%×（报价占分）X:各投标单位的有效投标报价；P:本项目中所有有效投标报价的平均价。此种报价计算公式属于均价优先原则，各投标单位的有效投标报价越接近有效投标报价的平均价，则得分越高。二、报价计算公式中低于平均价，高于最低价的合理低价原则深圳市某物业管理招标项目的报价计算公式价格评分：投标价超过采购预算的价格评分为O分。将评标委员会修正后的有关投标人的投标价格，取算术平均值的90%作为基准价格(超过采购预算的价格不计入平均值)。等于或低于基准价格的投标报价定为100分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于基准价格1%减1分，最低60分，如此计算出所有投标人的价格评分。此计算公式最重要的是等于或低于基准价格的投标报价定为100分，即无论是最低价还是基准价都是同样得分，高于基准价格的投标报价按比例减分，最低60分这样就限制了高价，同时高于基准价格也有最低保障60分。此计算公式，报价得分差距不会太大。三、报价计算公式的低价优先原则深圳市某办公楼物业管理招标项目报价计算公式价格得分为：1-(SX-Sl)/SNX100其中Sl为最低有效报价，SX为有效投标报价，SN为有效投标报价的平均值此报价计算公式实际上为低价满分的公式。如果价格占比例大，就不存在合理报价了，完全取决于报价的高低。四、综合型报价计算公式深l11某政府投资物业管理项目招标报价计算公式1.通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的投标供应商不少于7家，价格分=1-A×|1-投标报价z×（报价占分）Z-本次招标的最佳报价，即对所有通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的有效投标报价取算术平均值，并对算术平均值下浮5%作为本次招标最佳报价；A-价格调整系数，当投标报价低于本次招标最佳报价时，A=0.5；当投标报价高于本次招标最佳报价时，A=I。注：当价格分0时，取0。2.通过资格性检查和符合检查且报价不超过预算控制金额的投标供应商少于7家价格分=1-（投标价格-最低价）/最低价X（报价占分）注：当价格分。时，取0。此计算公式分两种形式。如果投标单位不少于7家，则按第1种计算公式计算价格分，最佳报价为略低于平均价；如果投标单位少于7家，则最低价为最佳报价。五、业主至上"型的报价计算式广东省广州市某事业单位物业管理招标项目评标方法：采用投票评标法，评标委员将根据各投标公司的招标文件和陈述以无记名投票的方式进行投票，得票高的前3名的投标人依次作为中标后选人。在价格标开出后，投标人中最高价在的票基础上减一票作为最后的票，最低价在得票基础上增加一票作为最后得票。本项目设栏标价，栏标价为160万元，高于栏标价或低于栏标价的20%（含20%）的投标报价分为废标。当前物业管理招投标市场基本倾向于合理报价，不应鼓励低价。此计算方法设置了一个栏标价，此栏标价即为业主方测算的合理价位，高于栏标价或低于栏标价为废标。既保证了投标单位不报高价，又确定了报低价仅有的优惠为多一张选票。当然，该计算式最重要的在于业主方要准确测算日常发生的费用而确定栏标价。计算清楚了栏标价，业主就如同吃了一颗定心丸，报价怎么变主动权都牢牢掌握在业主手中。业主亦可腾出工夫好好分析投标方的技术与实力了。真可谓业主至上O以上几种报价方式，若采取低价中标，不利于市场正常运作，造成恶性竞争；掠夺性开发物业资源，使环境破坏；为减少管理成本进而裁减服务人员、削减服务时间，造成服务质量降低、区域性物业管理环境恶化"吏甲乙双方处于被动局面，影响社会秩序。其二：若采取合理低价中标，由于人为因素干扰扩大，势必要求招投标体制及法制的完善;资质认定的可靠性要求进一步提高;社会大环境要求进一步改善。其三:若采用合理均价中标，既保障了业主能挑选重服务、重质量、有实力的管家，又为这位管家今后的经营铺平了道路，少发生见缝插针搞经营、捣毁绿地建商铺的急功近利行为。