X房地产行业近况分析.docx
金鼎证卷2009房地产行业近况分析分析概要：1、 全阈住宅金肖售面稹在幺里遇2008年的持衰退之彳灸，2009年始出琨同比增晨，4月份覃月£肖售面稹同比增晨41.4%。2、 全行渠新工面稹2008年12月始衰退，增速下滑彳定2008年3月始。优屣史情况来看，新工面稹燮勤滞彳发於玄肖售面稹，一旦嗑肖售面稹持回升，招推商新增工，但短期之内仍不曾改建供;g面稹减少。3、 去廛存化接近尾磬。以上海卷例，富前月度后肖售量条勺2离套左右，一手房存量可供4肖售2但1月左右。4、 土地成本封毛利的影警加非特别殿重。富前土地瞒置均僵舆住宅£肖售均均以超遇2007年房市最高峰期，二者之的差额（一定程度上反映毛利状沆）在2009年2月建到2950元/平方米的最高值。若以嗑肖售均僵舆24他月之前的土地瞒置格差额求考量，即在09年4月份建到1987元/平方米的屣史最高额。差额传肖售均（一定程度上反映毛利率的燮化）来看，略有下降，但仍接近2007年的水型。5、 商£肖售状况来看,离科2009年1-5月£肖售面稹舆&肖售金额分别比08年同期增晨27.4%和20.9%。但仍未逢到2007年最高£肖售水型。保利地羟£肖售面稹灵憧J下屣史新高。6、 富前主要地股股相封2008年PE大多在20-50倍左右，部分重幺且地股PE超谩100倍。相f于2010年券商项JEPS均值，PE大名勺在20倍左右，部分低於20倍。优葛科和保利屣史PE来看，常前虞於中水型，攵有出现Il重低估。7、 我任葭忍卷，此翰地;股反弹的先彳照序，依次是中小地股、中大型地股、土地股、商渠地股。其f的内在暹辑主要是信贷放髭解救中小地企渠、房地羟£肖售放量、商增加土地储借、房僵上涨、商棠地重估等。因此在房地羟£肖售持回暖之下，下但IF皆段可重黑占居身注迤行一级土地市埸的公司。若房重新大幅上涨之下，可注部分尚未大幅上涨的商棠地股。8、 他股Ig撵方面，中短期建科(OOOOO2)，初步估算2009年EPS名勺建至40.5元，富前PE23倍。在此翰反弹中，离科落彳复於其他地股。公司探取氯缩策略，之前主要迤行去廛存化，5月以来公司傅向张，彳发肖售量符大幅回升，可能因此成卷下一F皆段资金主要是朗注封象。9、 中晨期逗撵保利地(600048)，以及主要迤行高端房羟考势的演江集IS(OO2244)。保利地由於其特殊的背景，在狸取土地储借和融资方面具有僵势，可以支撑其强策略，快速成。期2009年公司EPS招连到1.2元左右。此外根獴我凭的分析il*，子直期下一F皆段土地市埸重后攵，可F皆段性居身注主要谨行一级土地的名帛世股份（OOO609）。一、行缴整醴状况资料来源：windtfl新工面稹负增是徙2008年12月始，增速下滑彳定2008年3月始。新工面稹的减少，符影警彳缸市埸可售量。而彳定土地瞒置面稹情况来看，2003年建到高峰，其彳发增速持下滑,2005年之彳发出现衰退，2007年随£肖售市埸状况短暂反弹。万平米50,00040,00030,00020,00010,0000近年土地瞒置典完成俳|彝情况11rl1.l1.lI1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年隔置面稽完成怫j装面殖资料来源:wind彳定近年土地瞒置舆况来看，商仍保有大量的土地储儒。1999-2008年累言十卷完成面稹大条勺11.6德平方米，按此前年均2德平米的土地量估算，大致可供5年。近期管理管控眉符房地自有资金比例优35%下至20%，可能促商存量土地的，增加彳麦期供量。常前土地瞒置均舆住宅4肖售均僵均以超谩2007年房市最高峰期，二者之的差额（一定程度上反映毛利状沆）在2009年2月建到2,950元/平方米的最高值。若以£肖售均僵舆24他月之前的土地瞒置格差额来考量，刖在2009年4月份逵到1,987元/平方米的屣史最高额。差额/肖售均僵（一定程度上反映毛利率的燮化）来看，略有下降，目前已接近2007年的水型。80。80anv801.dVZOIAONZOlIMZO1.BWS10090Unf90HgodasgopwSIQOQ寸olbonv寸O1.dVCooA。Ncoo'nfgo1.PwZOEOZolunfzoq之住宅售均僧舆土地瞧置均。月土地晴置均值差额2"固月差得！常月住宅耕j售均僵80%70%60%50%40%30%20%60q之80208?Unf80qadSIEOZO1.mfZolq之903。090unf90u.902009?Unfg?q之Sltobounfboqau.goEOgoUMs2ZolgNounfNolqa-差额越百售均值24他月差额备月售均值资料来源：windtfl二、离科、保利售状况离科2009年1-5月£肖售面稹281.7离平方米，£肖售金额238.9德元,分别比2008年同期增是27.4%和20.9%。但仍未建到2007年嗑肖售水津，5月份嗑肖售面稹69离平方米,低於2007年12月高峰的76离平方米。保利地羟£肖售面稹t台J新高，4月份售面稹48离平方米，持增是除了房地市埸的回暖之外,主要得益於公司一直在尊求，加且2009-2010年其事案的金肖售结算高峰期。万平米100806040200万科月度售状况元/平米1200011000100009000800070006000500060,享69EW60,Uef'89>0N800.S8，_n8。480，u£z9>0Zo3SZ9_m3AeHZ0,U学元/平米120001100010000900080007000600050004000万平米保利月度金肖售状，兄70605040302010060,B乏69Ue80,>ON89das80'm80XEI89-E89Uer卜9>ON0Zo'mZ9Ae乏ZO1.E乏6Uer=H箱售面稽-均假资料来源:windfl三、售状况、颈期舆股走势gJQ-60,qs1.89>0N80,dS80.r89ABw0s3。O31。ZOn4卜o,umZ9d4Z9qU.99>0N90,dS地羟股指数常月住宅£肖售面稽同比增幅常月住宅金肖售均假同比增幅资料来源:windfl彳能上Bl来看，地股指数舆大I住宅后肖售面稹的同比增幅具有敕明的同向建勤超势，而住宅均僵因燮勤幅度相i敕小其相性避.不太明。离科和保利的市盈率燮勤彳定屣史股来看，离科近年的PE大致在10-70倍之，保利的PE最低大概10倍，最高100多倍，主要是彳复者近年仍虞於高速成是期，因而若考感勤熊PE大致在20-30倍之。万科股价市盈率变动情况PElPE2注：PEl言十算中EPS取前四他季度之和，PE2取械情幸艮告中富季度H亥年度EPS项J中值保利股价市盈率变动PEPE2资料来源：wind<tfl四、股表现A股中有大量的房地羟股，加且逮有部分公司通谩重幺且注入资;形成准地羟股。按照分类直，大致可分以下黑槿：一是普通住宅主，基本完成全阈伟局：保利、离科、金地集B等二是高端地:演江集B、莘儒城等三是癌域中小型：世荣兆棠（珠海）、中莘企渠（上海）、中航地（深圳）、天房凌展（天津）等一级土地：名帛世股份地6或沿土地君势：泰凌展商棠地:中阈IS黄、世茂股份、金融街、l家嘴等主要地股富前股舆股值水型：罐券代碣e券耦2008EPS09EPS（洌】均值）10EPS（痴属15测均值）收篮僵2008PE2009PE2010PE000002M科A0.370.450.5311.1430.1124.6720.8860004保0.700.921.1625.236.1327.3721.728利地差9600383金地集180.390.520.5814.4337.0027.9125.03000024招商地0.940.961.2129.2631.1030.3624.24000402金融街0.430.510.6010.9725.5121.7018.19000031中a地差0.080.140.179.29116.1367.1255.96600325莘鬓股0.880.901.0020.0522.7822.2920.04份002244演江集180.450.570.7613.2629.4723.3917.39600683泰股份0.210.310.6912.0757.4839.3217.53600748上t展0.340.390.4415.8146.5040.8935.94600675中莘企t0.430.520.6714.1533.1427.4121.25600823世茂股份0.130.300.4613.73105.6246.3230.10000609幺帛世股份0.470.50/12.5326.6625.06/600322天房彝展0.100.130.195.6656.6045.2130.32000046泛海建言殳0.090.250.3318.10192.5573.8254.62000718等¾球0.400.310.7713.6634.1544.0617.83000069莘倚城A0.350.500.6116.3046.5732.6826.6000004中0.130.310.4013.7106.6644.3634.403航地差7600663l家嘴0.470.540.6124.0350.9844.5239.43000616德城股份0.300.330.377.0023.3321.3018.76W1.料来源:windtfl常前股僵相封2008年PE大多在20-50倍左右，部分重名且地£股PE超谩100倍。相f于2010年券商子晨即EPS均值，PE大名勺在20倍左右，部分低於20倍，攵有太大的估值便磬。以保利和葛科屣史PE走
